Bodemattesten bij verkoop van een onroerend goed

IS EEN OPSCHORTENDE VOORWAARDE RECHTSGELDIG?

Vandaag weet iedereen dat bij de overdracht van gronden een bodemattest moet aangevraagd worden bij de OVAM en dat de onderhandse akte waarin de overdracht tot stand komt de inhoud van dit attest moet bevatten.


Recentelijk oordeelde het Hof van Cassatie in haar arrest van 22.03.2018 dat het voorafgaand opvragen en meedelen van dit bodemattest en het opnemen van de inhoud ervan in de onderhandse akte geen elementen zijn die noodzakelijk zijn voor de totstandkoming van de koopovereenkomst.

Moet er in een overeenkomst tot overdracht van gronden dan geen gewag meer gemaakt worden van het bodemattest of kan men in een opschortende voorwaarde omtrent dit bodemattest voorzien?

Het niet aanvragen van het bodemattest en de niet mededeling ervan aan de verwerver vóór het sluiten van de overeenkomst betreffende overdracht geeft de verwerver nog steeds het recht nadien de nietigheid te vorderen van de latere overdrachtsakte.

(Vlaams Bodemdecreet, artikel 116)

Als de partijen echter omwille van omstandigheden op het ogenblik dat zij een onderhandse overeenkomst sluiten nog niet beschikken over een bodemattest maar desondanks zich tot rechtsgeldig willen verbinden blijkt het inlassen van een opschortende voorwaarde voor het bekomen van een geldig blanco bodemattest een mogelijkheid.

De rechtspraak en de rechtsleer die zich ontwikkelden na het bodemdecreet van 27.10.2006 wees het inlassen van een opschortende voorwaarde m.b.t. het bodemattest echter in het algemeen af.

Het arrest van het Hof van Cassatie van 22.03.2018 deelt deze visie niet en is van oordeel dat onder bepaalde condities een opschortende voorwaarde wel mogelijk is.

Het Hof oordeelt dat het strenge formalisme voorzien in artikel 101 van het Bodemdecreet kan worden gelenigd als de verwerver van de grond maar beschermd is tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond.

In het licht van deze doelstelling kunnen de partijen – aldus het Hof – een overeenkomst betreffende de overdracht van grond sluiten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een blanco bodemattest of een attest waaruit blijkt dat er geen bodem-verontreiniging is.


De partijen kunnen evenwel NIET rechtsgeldig een dergelijke overeenkomst sluiten onder de opschortende voorwaarde dat het overgedragen goed niet zal blijken aangetast te zijn door bodemverontreiniging die aanleiding geeft tot een saneringsverplichting ten laste van de eigenaar.

Het Hof oordeelt dat in dit laatste geval de koper zich tot de verwerving van een goed heeft verbonden voordat hij kennis heeft kunnen nemen van de inhoud van het bodemattest waaruit blijkt dat het goed vervuild is.

Dit heeft precies de decreetgever willen vermijden.

Door dit arrest komt het Hof van Cassatie ten dele tegemoet aan de vraag van de praktijk om enige soepelheid te bewerkstelligen bij de onderhandelingen omtrent vastgoedtransacties.

Wij adviseren u bij dergelijke transacties steeds de formulering of de modalisering van de voorgelegde opschortende voorwaarden te laten nazien door een advocaat die vertrouwd is met deze materie.


A. Van der Graesen

Ere-advocaat