Opstalwet gewijzigd!

Reeds vóór het ontstaan van het huidige België kenden wij de wet over het recht van opstal. De oude wet dateert van 10 januari 1824 en werd gepubliceerd in het toenmalige “Journal Officiel du Royaume des Pays-Bas”.

De wet bevatte slechts 9 artikelen en bleef ongewijzigd tot de wetgever ingreep en bij wet van 25 april 2014 vier van deze artikelen wijzigde.

De aanpassing was noodzakelijk geworden om het recht van opstal een meer eigentijdse invulling te geven.

De wetgever consulteerde vooraf onder meer de Belgische Federatie van Notarissen omdat deze beroepsgroep frequent geconfronteerd werd met talrijke praktische problemen wanneer opstalrechten werden verleend.

Het oude artikel 1 van de wet van 1824 luidde als volgt:

Het regt van opstal is een zakelijk regt om gebouwen, werken of beplantingen op eens anders grond te hebben.”

Hieruit volgt dat het opstalrecht reeds toen een wettelijke uitzondering was op het recht van natrekking dat stelt dat opstallen in principe automatisch eigendom worden van de grondeigenaar.

Het nieuwe artikel 1 van de wet van de 2014 luidt nu:

Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond.

Het opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht.

Elk woord in dit nieuwe artikel is belangrijk en geeft kernachtig weer dat de aanpassing van de opstalwet wezenlijk is. Vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe wet is het recht van opstal niet meer  beperkt tot opstallen die zich bevinden op andermans grond maar ook voor opstallen die zich geheel of ten dele bevinden boven of onder andermans grond.

De woorden “boven” en “onder” en “voor het geheel of een deel” belichamen de vernieuwing. Voortaan kan een recht van opstal dus niet alleen gevestigd worden voor constructies op, maar ook voor constructies boven of onder de grond.

Traditioneel wordt hierbij ten titel van voorbeeld verwezen naar het geval van zonnepanelen, schotelantennes en gsm-masten voor de situatie bovengronds of tunnels en ondergrondse garages voor gevallen die zich situeren onder de grond.

Voor het vestigen van een opstalrecht is voortaan geen rechtstreekse incorporatie in de grond noodzakelijk. Een opstalrecht kan voortaan ook gevestigd worden op andermans gebouwen en dus niet enkel op andermans grond. Dit blijkt volgens de memorie van toelichting duidelijk uit de gebruikte bewoordingen, met name uit “boven andermans grond”.

Dat voortaan een opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht betekent eveneens een substantiële verruiming van de mogelijkheden tot vestiging van opstalrechten. Niet alleen een grondeigenaar, maar ook elke titularis van een beperkt zakelijk recht (een vruchtgebruiker, de opstalhouder zelf, een erfpachter) kunnen dus opstalrechten verlenen, weliswaar binnen de grenzen van hun beperkt recht en binnen de duurtijd van het oorspronkelijk opstalrecht dat nog steeds beperkt is tot 50 jaar, behoudens verlenging.

De nieuwe wet is dus ruimer in haar toepassingsgebied dan de oude wet. Van de gelegenheid werd gebruik gemaakt door de wetgever om de tekst van de oude wet aan te passen aan het actuele Nederlands.

Hebt u informatie nodig na het lezen van dit artikel staan wij klaar om u te informeren.

Arne Van der Graesen,