Fiscale boete ingeval van laattijdige registratie koopovereenkomst onroerend goed

Bij laattijdige registratie van een onderhandse koopoverereenkomst van een onroerend goed, die daarna minnelijk wordt ontbonden of vernietigd, is er toch een belastingsverhoging (boete) voor laattijdige registratie verschuldigd.

Wie een onderhandse koopovereenkomst van een onroerend goed heeft ondertekend en daarop wil terugkomen, zal thans rekening moeten houden met zware fiscale boetes / kosten.

De wet voorziet dat een onderhandse koopovereenkomst moet worden geregistreerd binnen de 4 maanden na het sluiten ervan. Dit betekent dat vanaf dat ogenblik ook registratierechten op de koop onherroepelijk verschuldigd zijn. In het Vlaams Gewest is dit 10% voor elke verkoop, ruiling, en andere overeenkomsten waarbij de eigendom of het vruchtgebruik van een onroerend goed wordt overgedragen. Voor de verkoop van bescheiden woningen geldt een tarief van 5%.

Het gebeurt vaak dat de koper na het ondertekenen van de koopovereenkomst met verschillende vragen zit en graag onder deze overeenkomst uit wil komen, o.a. omdat hij geen lening heeft bekomen, de vaststelling van stedenbouwkundige moeilijkheden of gebreken aan het goed, familiale of sociale omstandigheden,…

Indien er tussen partijen een akkoord bestaat om de koopovereenkomst in der minne te ontbinden of te vernietigen, dan nog moet men rekening houden met de registratierechten.

Partijen vergeten immers dikwijls dat de koop tot stand komt van zodra er tussen partijen een akkoord is (zelfs mondeling) over het voorwerp en over de prijs. Zodra er een geldige onderhandse overeenkomst gesloten en ondertekend is, zijn de registratierechten verschuldigd, ook indien er nog geen notariële akte verleden werd. Het verlijden van de notariële akte is enkel noodzakelijk om de koop van het onroerend goed tegenover derden tegenstelbaar te maken via een overschrijving op het hypotheekkantoor.

Het verscheuren van een koopovereenkomst is zeker geen oplossing en is bovendien gevaarlijk op burgerlijk vlak.

Om hieraan tegemoet te komen voerde de wetgever een elegantere en fiscaalvriendelijke oplossing in om koopovereenkomsten minnelijk te ontbinden. Ingevolge het Decreet van 23 november 2007 houdende invoering van een bijzonder vast recht voor minnelijke ontbinding of vernietigingen van koopovereenkomsten is het in het Vlaams Gewest mogelijk voor een  verkoper en koper om, middels de betaling van een vast recht, de tussen hen bestaande koopovereenkomst ongedaan te maken.

De koopovereenkomst is onderworpen aan een vast registratierecht van 10 euro indien er tussen partijen een akkoord bestaat om de overeenkomst in der minne te ontbinden of te vernietigen vooraleer de registratietermijn van 4 maanden is verstreken en in zoverre er nog geen authentieke akte werd verleden Voorwaarde is wel dat de overeenkomst tot minnelijke ontbinding of vernietiging van de compromis, ondertekend door dezelfde partijen, samen met de initiële koopovereenkomst tijdig –en dus binnen de vier maanden na de ondertekening van de initiële overeenkomst – ter registratie wordt aangeboden. De overeenkomst tot minnelijke ontbinding of vernietiging wordt dan op haar beurt aan hetzelfde recht van 10 euro onderworpen. Met andere woorden, partijen kunnen een tussen hen bestaande koopovereenkomst ongedaan maken door de betaling van tweemaal een vast recht van 10 euro (dus in totaal 20 EUR).

In de hypothese dat er al registratierechten zouden zijn betaald, worden die door de fiscus op eerste verzoek terugbetaald.

Veelal duren onderhandelingen tussen koper en verkoper langer dan 4 maanden, waardoor de termijn van 4 maanden voor registratie van het akkoord tot ontbinding niet wordt gehaald.

Vroeger was er in Vlaanderen in die situaties een vast recht van 25 euro verschuldigd, wanneer de initiële koopovereenkomst laattijdig ter registratie werd aangeboden, maar gelijktijdig met het tweede document tot ontbinding. Op het tweede document tot ontbinding moest dan slechts 10 euro betaald worden. Ook toen moesten dezelfde voorwaarden vervuld  zijn, m.n. de initiële koopovereenkomst werd nog niet bij notariële akte vastgesteld en de ontbinding werd bij overeenkomst vastgesteld minder dan 1 jaar na de koopovereenkomst.

Bij een ‘laattijdige’ registratie van de initiële koopovereenkomst en bij niet betaalde registratierechten, konden partijen onder de “oude” regelgeving beroep doen op de teruggaveregeling. Zo aanvaardde de fiscus dat in dat geval het op de initiële koopovereenkomst verschuldigde verkooprecht (registratierechten) werd gecompenseerd met de bij verzoekschrift aangevraagde teruggave na aftrek van het algemeen vast recht van 25 euro. Door de compensatie was, volgens het standpunt van de fiscus, de boete voor laattijdige registratie niet verschuldigd.

Deze compensatie wordt door de fiscus niet langer aanvaard. Bij een laattijdige (= na vier maanden) aanbieding ter registratie van de koopovereenkomst, samen met de overeenkomst tot minnelijke ontbinding, zijn enerzijds de registratierechten verschuldigd op de onderhandse verkoopovereenkomst en anderzijds het (Vlaams) vast recht van 10 euro op de overeenkomst tot minnelijke ontbinding. Bovenop de verschuldigde registratierechten is een belastingverhoging, anders gezegd een boete, verschuldigd gelijk aan 20% van de registratierechten voor laattijdige registratie van de koopovereenkomst.

Los daarvan kan zoals in de “oude” regelgeving was voorzien, een verzoekschrift tot teruggave ingediend worden, maar de boete die wordt opgelegd omwille van de laattijdige registratie wordt niet teruggegeven.

Hoewel de wetgever de laatste jaren de ontbinding van koopovereenkomsten fiscaalvriendelijker wilde behandelen, steekt het formalisme weer de kop op. Partijen die een koopovereenkomst minnelijk wensen te ontbinden en dit aan de fiscus willen aanbieden, moeten er zich van bewust zijn dat er ingeval van een laattijdige registratie van de koopovereenkomst steeds een boete van 20% van het verschuldigde registratierecht zal verschuldigd zijn.  Zo dit al geen voldoende reden is om tijdig tot een akkoord te komen, is het aangewezen om in de overeenkomst tot ontbinding te bepalen wie de boete ten laste zal nemen. De fiscus kan deze immers zowel van de verkoper als van de koper eisen.

Bezint eer u ontbindt.

Hilal Ersahin