De Wet Breyne: bescherming voor wie een woning laat bouwen

Voor de meeste mensen is de aankoop van een woning één van de belangrijkste  investeringen in hun leven.

Vaak doet men hierbij een beroep op een bouwpromotor of projectontwikkelaar die een woning op plan verkoopt of men werkt met een sleutel-op-de-deur-firma.

In het verleden kwam het reeds voor dat bouwers een groot voorschot betaalden voor een woning die nog moest gebouwd worden. In het geval dat het bedrijf waarmee ze in zee gingen, dan failliet ging, waren ze meestal het volledige geld kwijt.

De wet Breyne van 9 juli 1971, ook wel de Woningbouwwet genoemd wil dergelijke wanpraktijken in de bouwsector net voorkomen en beschermt de kandidaat koper of bouwer uitgebreid op verschillende vlakken.

Deze wet is van dwingend recht, hetgeen betekent dat men er niet kan van afwijken.

Vaak probeert men deze strenge wetgeving te ontwijken, via een hele trukendoos met achterpoortjes, dus oplettendheid is vereist.

Wanneer is de wet Breyne van toepassing?

De volgende cumulatieve voorwaarden moeten voldaan zijn:

  • Te bouwen of in aanbouw zijnde woning of appartement door één aannemer of promotor.
  • De wet Breyne geldt ook bij belangrijke verbouwingen of uitbreidingen, maar slechts in beperkte mate
  • koop op plan – sleutel op de deur – overeenkomst met projectontwikkelaar of bouwpromotor
  • Volledige afwerking
  • Gelegen in België
  • Hoofdzakelijk bestemd voor huisvesting
  • De koper/opdrachtgever is verplicht vóór de voltooiing van het gebouw één of meer stortingen te doen.

Het begrip storting wordt ruim geïnterpreteerd o.a.

- Betaling van een deel van de prijs

- Betalen van een waarborg

- Blokkeren van de prijs op een gemeenschappelijke rekening

- Verkoop van een perceel bouwgrond aan bouwpromotor waarbij de promotor als tegenprestatie een appartement levert

Aan welke verplichtingen moet men voldoen indien de Wet Breyne van toepassing is?

Schriftelijke overeenkomst

  • Het moet gaat om een geschreven overeenkomst: de wet geeft bovendien aan de notaris en de architect naast een algemene informatieverplichting, de taak tot een bijzondere tussenkomst en controle
  • De totale prijs van de woning en de manier van betaling moeten bij ondertekening van de overeenkomst bekend zijn. De totale prijs van het huis moet alle werken dekken die nodig zijn om het gebouw bewoonbaar te maken
  • Verplichte vermeldingen o.a. de aanvangsdatum van de werken, de uitvoeringstermijn en de schadevergoedingen in geval van vertraging in de uitvoering. Deze schadevergoedingen moeten op zijn minst overeenkomen met de normale huurprijs van de afgewerkte woning
  • Aan de overeenkomst moeten een aantal stukken gevoegd worden, o.a. de precieze plannen en gedetailleerde bestekken, die ondertekend moeten zijn door een architect
  • De wijze waarop en de materialen waarmee de werken uitgevoerd zullen worden, alsook de voorwaarden die moeten voldaan zijn vooraleer men hiervan kan afwijken

Betalingsmodaliteiten

  • De verkoper of aannemer mag geen enkele betaling eisen of aanvaarden vooraleer de overeenkomst gesloten is
  • Bij het sluiten van de overeenkomst mag het voorschot maximaal 5 % van de totale prijs bedragen
  • Daarna is het saldo opeisbaar in gedeelten die niet hoger mogen liggen dan de prijs van de reeds uitgevoerde werken
  • De aannemer is verplicht een waarborg te geven en het bewijs hiervan te leveren binnen de 30 dagen na het ondertekenen van het aannemingscontract. De grootte van deze waarborg is afhankelijk van het feit of de aannemer al dan niet erkend is

Oplevering

  • De oplevering moet in 2 fasen georganiseerd worden: een voorlopige en een definitieve oplevering
  • Tussen de voorlopige en de definitieve oplevering moet minstens 1 jaar liggen
  • De eindoplevering van de gemeenschappelijke gedeelten in het geval van een appartementsgebouw, moet plaatsvinden vóór de oplevering van de privatieve gedeeltes

Aansprakelijkheid

Er gelden strenge aansprakelijkheidsregels ingeval dat er zich gebreken in het gebouw voordoen.

De regels van de tienjarige aansprakelijkheid zijn in dit geval bij uitbreiding van toepassing op alle bouwpromotoren ongeacht of het gaat over een koop- of een aannemingsovereenkomst.

Wanneer is de wet Breyne niet van toepassing?

Wanneer de verkoopsprijs of aannemingssom pas na voltooiing van het gebouw volledig moet betaald worden
Overeenkomsten aangegaan door regionale huisvestings- en landmaatschappijen
Overeenkomsten aangegaan door gemeenten en intercommunale verenigingen
Overeenkomsten aangegaan door beroepspersonen bijv. vastgoedmakelaars, promotoren, aannemers.
Voor de bouw van handelsruimtes, rusthuizen, tehuizen, kloosters, ziekenhuizen, gevangenissen, internaten, hotels of onderwijsinstellingen

OPGELET ! Sommige promotoren proberen de wet Breyne te omzeilen via achterpoortjes

Omwille van de strenge eisen die de wet oplegt of omdat een promotor de waarborg niet kan volstorten, proberen sommigen de wet Breyne te omzeilen via allerlei truken.

De werkwijzen die in de praktijk vaak voorkomen en waarbij de wet niet van toepassing is, zijn de volgende:

  • De verkoop van een onafgewerkt gebouw in de staat waarin het zich bevindt bijv. ruwbouw-winddicht of casco verkoop
  • Een truc die sommige projectontwikkelaars gebruiken om de wet te omzeilen, is het inschakelen van tussenpersonen en het opsplitsen van contracten: De wet Breyne is immers enkel van toepassing bij het bouwen of laten bouwen door één aannemer of promotor. Van zodra bepaalde aspecten van de bouw worden uitgegeven of toevertrouwd aan andere aannemers is de wet dus niet meer van toepassing.
  • De koper moet slechts betalen als alles volledig afgewerkt is, waarbij dan wel een contante betaling in het zwart wordt gevraagd bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst. Hierdoor wordt u als koper voor blok gezet, want dan loop je het risico dit bedrag te verliezen.
  • De koper moet een eenzijdige aankoopbelofte ondertekenen

Het is daarom absoluut aangeraden dat u het contract, vóórdat u het ondertekent, grondig laat analyseren zodat u er zeker van bent dat er voldoende waarborgen worden geboden.

Dit vergt een kleine inspanning om het risico op grote problemen te vermijden: zo kan u met een gerust hart uw droomwoning laten bouwen.

Karen Kelchtermans