“Blijf van mijn huis” ! Hoe ver reikt uw bescherming als zelfstandige ?

Inleiding

Velen koesteren de ambitie om als zelfstandige aan de slag te gaan en aldus een eigen onderneming op te richten.

Maar ondernemen houdt risico’s in. Zeker wanneer u uw activiteit niet namens een vennootschap uitoefent. Dan geldt immers het basisprincipe van art. 7 en 8 Hypotheekwet, met name dat alle goederen van een schuldenaar dienen tot gemeenschappelijk onderpand van zijn schuldeisers.

Dit persoonlijk risico weerhoudt een aanzienlijk aantal personen om daadwerkelijk de stap te zetten. Om tegemoet te komen aan de verzuchtingen van menig gegadigde en alzo het ondernemerschap te stimuleren, werd een wettelijk initiatief genomen.

De wetgever creëerde met de Programmawet van 25 april  2007 (de zogenaamde “blijf van mijn huis-wet”) de mogelijkheid voor zelfstandigen om hun zakelijke rechten op het onroerend goed waar zij hun feitelijke hoofdverblijfplaats hebben, te beschermen tegen aanspraken van professionele schuldeisers mits een notariële verklaring van niet-beslagbaarheid.

Deze verklaring verhindert dat de schuldeiser van een beroepsschuld die ontstaat nadat deze verklaring werd opgemaakt en de verklaring werd overgeschreven in de daartoe bestemde registers, zijn vordering uitwint op de woning van de zelfstandige.

Voorwerp van de bescherming

De zelfstandige kan enkel een verklaring van niet-beslagbaarheid afleggen voor het onroerend goed alwaar hij zijn feitelijke hoofdverblijfplaats heeft.

Of er al dan niet sprake is van een “hoofdverblijfplaats”, wordt bepaald op basis van een ensemble van verschillende feitelijke elementen zoals : de plaats die men bewoont na zijn beroepsactiviteiten, de plaats waar iemand het grootste deel van het jaar daadwerkelijk verblijft, het energieverbruik, …

Het is niet vereist dat de zelfstandige volle eigenaar is van de woning om een verklaring van niet-beslagbaarheid af te leggen. Elk zakelijk recht dat de zelfstandige op het onroerend goed van zijn feitelijke hoofdverblijfplaats heeft, valt onder de bescherming. Zo volstaat het bijvoorbeeld dat hij een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de woning geniet.

Voor gemengd gebruik, met name wanneer iemand zijn woning deels privé, deels beroepsmatig aanwendt, wordt volgend onderscheid gemaakt :

  • minder dan 30% van de totale oppervlakte dient voor beroepsdoeleinden

De onbeslagbaarheid kan tevens op dit beroepsmatig aangewend gedeelte gelden.

  • 30% of meer van de totale oppervlakte dient voor beroepsdoeleinden

In dit geval zal de onbeslagbaarheid enkel gelden op het gedeelte van de woning dat als  hoofdverblijf dient, mits men vooraf statuten van mede-eigendom opstelt.

Hoe bescherming verkrijgen

Wat moet u nu concreet ondernemen om van de bescherming te genieten ?

Wie als zelfstandige zijn hoofdverblijfplaats wenst te beschermen tegen beslag door professionele schuldeisers dient daartoe een uitdrukkelijke verklaring van niet-beslagbaarheid af te leggen voor een notaris.

De bescherming zal gelden vanaf het moment dat de notariële verklaring werd opgesteld.

Dit is echter niet voldoende. Om de verklaring ook daadwerkelijk te kunnen inroepen ten aanzien van derden (de betreffende schuldeisers), is vereist dat zij tevens wordt ingeschreven in de registers van het hypotheekkantoor waar de woning gelegen is.

Geen volledige bescherming voor de echtgenote van de zelfstandige

Het afleggen van een dergelijke verklaring impliceert niet dat de uitoefening van een zelfstandige activiteit geen risico’s meer inhoudt voor de echtgeno(o)t(e) van de zelfstandige wanneer men gehuwd is onder een stelsel waarbij een gemeenschap van goederen ontstaat, zoals bij het wettelijk stelsel.  De professionele schulden van elk van de echtgenoten gehuwd onder een dergelijk stelsel zijn immers gemeenschappelijk vermits zij worden aangegaan om  gemeenschappelijke inkomsten te verwerven.

Schuldeisers van beroepsschulden mogen verhaal uitoefenen op het gemeenschappelijk vermogen. De echtgeno(o)t(e) in een huwelijk met gemeenschap van goederen heeft er alle  belang bij dat een dergelijke verklaring van onbeslagbaarheid van de gezinswoning wordt afgelegd, maar deze verklaring biedt geen volledige bescherming. Er zou bv. kunnen gedacht worden aan een wijziging van het huwelijksstelsel, om over te gaan van een gemeenschap van goederen naar een stelsel met strikte scheiding van goederen. In dergelijk stelsel blijven beroepsschulden eigen schulden.

Zo de woning tot het gemeenschappelijk vermogen behoort, moet de echtgeno(o)t(e)  toestemming verlenen met de verklaring tot onbeslagbaarheid.

                  

Wat indien men niet gehuwd is en alleen samenwoont ? In geval van een samenwoning is er geen gemeenschap van goederen, en worden beroepsschulden geen gemeenschappelijke schulden. Zo de woning samen is aangekocht, behoort deze wel in onverdeeldheid toe aan beide samenwonenden. In dat geval kunnen de schuldeisers weliswaar enkel beslag leggen op het onverdeeld aandeel van de zelfstandige (als deze nog geen verklaring zou hebben afgelegd). Maar deze schuldeisers kunnen de gedwongen uit onverdeeldheid vorderen, zodat het risico bestaat dat de woning openbaar wordt verkocht. Ook in geval van samenwoning heeft de persoon die samenwoont met een zelfstandige een eigen belang bij een verklaring van onbeslagbaarheid.

Bescherming tegen welke schuldeisers ?

De verklaring garandeert de “immuniteit” van de woning niet.

Zij beschermt immers enkel tegen schuldeisers van een beroepsschuld. Private schuldeisers behouden onverminderd hun vorderingsrecht op het volledige vermogen van de zelfstandige, evenzeer als schuldeisers van gemengde vorderingen (deels privé, deels beroepsmatig) of schuldeisers waarvan de vordering ontstaan is vóór de verklaring.

Wat bij een verhuis ?

U zal zich wellicht ook zorgen maken omtrent de gevolgen van een mogelijke verhuis voor uw bescherming.

Is er een mogelijkheid tot “pandwissel” ?

Wanneer de zelfstandige zijn zakelijke rechten (eigendom, vruchtgebruik, erfpacht, recht van opstal) op het onroerend goed van hoofdverblijf vervreemdt, wordt tevens de opbrengst ervan gevrijwaard voor enige aanspraken van professionele schuldeisers indien hij de gelden nog binnen het jaar investeert in de aankoop van een ander onroerend goed en hier opnieuw zijn hoofdverblijf vestigt. Zo gaat de bescherming als het ware over op de verkoopprijs. De ontvangen geldsommen blijven dan geblokkeerd in handen van de instrumenterende notaris.

De akte van aankoop dient dan een verklaring van wederbelegging van de fondsen te bevatten.

Home sweet home… ? Cassatie 3 oktober 2014 zet de puntjes op de i

Stel dat u wegens omstandigheden uw woning voor enige tijd moet verlaten. Enige tijd nadien krijgt u last van heimwee en u besluit weer in te trekken in het huis dat nog steeds uw eigendom is en waar tenslotte uw roots liggen. U vestigt zich opnieuw op het vroegere adres.

Hoe zit het met de bescherming in dit geval ?

In zijn arrest van 3 oktober 2014 zet het Hof van Cassatie de puntjes op de i en brengt nogmaals in herinnering dat de onbeslagbaarheid van de woning van de zelfstandige een uitzondering uitmaakt op het principe dat alle goederen van een schuldenaar tot gemeenschappelijk pand van zijn schuldeisers dienen. Gelet op het uitzonderingskarakter, geldt de bescherming slechts zolang de woning door de zelfstandige als hoofdverblijf wordt betrokken. Daarna vervalt de bescherming (tenzij er een “pandwissel” plaatsvindt, zie supra).

De omstandigheid dat de zelfstandige zich later opnieuw op het vroegere beschermde adres vestigt, heeft niet zonder meer tot gevolg dat de bescherming herleeft. Hiervoor is een herhaling van het scenario nodig en moet u dus opnieuw naar de notaris te trekken.

Afsluitende beschouwing

Tot nu toe had de zelfstandige ondernemer weinig keuze om zijn financiële risico’s te beperken. Zijn activiteit uitoefenen in het kader van een vennootschap was hiervoor een noodgedwongen maatregel.

De zogenaamde “blijf-van-mijn-huiswet” brengt hier (deels) verandering in.

Ons kantoor staat graag ter beschikking om uw verdere vragen hierover te beantwoorden.

Selina Cristiano .