Garage in uw appartement verkopen aan derden?

In de basisakte van een appartementsgebouw wordt vaak een beding opgenomen waarin gesteld wordt dat het aan de mede-eigenaars, met uitzondering van de bouwpromotor / bouwheer die bij het verlijden van de basisakte verscheen, verboden is om garages en/of autostaanplaatsen te verkopen aan derden, dewelke geen mede-eigenaar van het gebouw zijn. Kan dit zomaar?

Recent stapten een aantal mede-eigenaars naar de rechtbank met het oog op nietigverklaring van hoger vermeld verbod opgenomen in hun basisakte. Zij meenden immers dat dit verbod in strijd was met het principe van de vrije overdraagbaarheid van goederen, met het gelijkheidsbeginsel, het non-discriminatiebeginsel, ...

De rechtbank oordeelde vooreerst dat het niet is omdat men bij de aankoop van een appartement de statuten van het gebouw aanvaardt en men hierbij geen enkel voorbehoud formuleert, men zich voorgoed schikt naar de inhoud van de statuten en men zijn recht verbeurt om nadien eventuele wijzigingen in de basisakte na te streven. Dit zeker wanneer men een wijziging nastreeft op gronden die de openbare orde raken en waarvan partijen aldus in feite geen afstand kunnen doen. Als mede-eigenaar kan men aldus na aanvaarding van de basisakte nog steeds terugkomen op de inhoud ervan, alsook een wijziging ervan nastreven.

Daarnaast aanvaardde de rechtbank het standpunt dat een verbod tot verkoop aan derden op een niet-redelijk verantwoorde wijze botst met de principiële overdraagbaarheid van goederen.
De uitzondering die het de bouwpromotor / bouwheer toelaat om garages en/of autostaanplaatsen te verkopen aan derden impliceert dat het ab initio niet vereist werd dat wie een garage of autostandplaats kocht tegelijk eigenaar was of werd van een appartement of kantoorruimte. Gevolg hiervan is dat er een situatie ontstaat waarbij er eigenaars zijn van een garage of autostandplaats die geen eigenaar zijn van een appartement of kantoorruimte, en omgekeerd. In tegenstelling tot wat betreft bergingen of kelders werden de garages of autostandplaatsen in casu daarenboven als zelfstandige kavels beschouwd en was er geen beperking in de tijd (het werd voor de eigenaars van garages en autostaanplaatsen voorgoed onmogelijk om hun eigendom aan anderen dan de eigenaars van een appartement of kantoorruimte te verkopen). In de omstandigheid dat het verbod niet beperkt was in de tijd en evenmin een wettig belang diende, oordeelde de rechtbank dat het verbod in casu vernietigd diende te worden. Het verweer dat het verbod in de basisakte opgenomen werd teneinde een versnippering van de kavels onder te diverse eigenaars, met praktische problemen en een bemoeilijking van het beheer van de appartementsmede-eigendom tot gevolg, werd door de rechtbank onvoldoende geacht als verantwoording van de bestreden onmogelijkheid tot vrije overdraagbaarheid.

Besluit is aldus dat zelfs indien er een uitdrukkelijk vervreemdingsverbod opgenomen is in de basisakte van uw appartementsgebouw het niet altijd onmogelijk is om hieraan te ontkomen en de vernietiging van deze clausule te vragen, waardoor het wel mogelijk wordt om garages of parkeerstaanplaatsen te verkopen aan derden, die geen mede-eigenaar zijn van het gebouw.