Vlaams decreet grond- en pandenbeleid gebuisd

Na een eerste lezing van het decreet Grond- en Pandenbeleid kwamen wij in nieuwsbrief nr. 33 tot de conclusie dat de 'sociale last' een stevige deuk vormt in uw eigendomsrecht. Wij bespraken de plicht om bij stedenbouwkundige vergunningsaanvragen een gedeelte van uw eigendom te reserveren voor een sociaal woonaanbod. Het decreet voorzag zelfs een marge van 10 tot 20%. In nieuwsbrief nr. 38 stelden wij vervolgens vast dat de sociale last stevig aan het wankelen was. De sociale last kreeg op dat ogenblik forse tegenwind uit Europese hoek, en het Grondwettelijk Hof zou uiteindelijk de knoop moeten doorhakken.

Die knoop werd ontward in een belangwekkend arrest van 7 november 2013. Zoals de titel doet vermoeden, trok de Vlaamse regering aan het kortste eind, en werden de klagers in het gelijk gesteld. In deze bijdrage bespreken wij de vernietigde artikelen, en gaan wij na welke concrete gevolgen de uitspraak heeft voor uw stedenbouwkundige vergunning.

Vernietigde delen

Kort samengevat heeft het Grondwettelijk Hof op 7 november 2013 de bepalingen uit het decreet vernietigd, die handelen over de 'sociale last'. Meer concreet gaat het over hoofdstuk 3 (sociale lasten) van titel 1 (verwezenlijking van een sociaal woonbeleid) van boek 4 (maatregelen betreffende betaalbaar wonen) van het decreet.

Voor de vergunningsaanvrager is vooral de vernietiging van artikel 4.1.16 § 1 van belang. Dat artikel bepaalt dat aan een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning van rechtswege een sociale last wordt verbonden. Door de vernietiging is die bepaling uit het rechtsverkeer verdwenen, en kan zij niet meer worden toegepast door het vergunningverlenend orgaan.

Verder kan worden aangestipt dat de vernietiging geldt voor het heden én het verleden. De Vlaamse regering had nochtans gevraagd om de rechtsgevolgen die de vernietigde bepalingen in het verleden hebben gehad, te handhaven, maar op dat verzoek is niet ingegaan.

Help, ik heb gebouwd mét sociale last!

Aangezien het decreet in werking is getreden op 1 september 2009, zijn een aantal bouwaanvragen vergund met sociale last, en ook inmiddels volledig uitgevoerd. De bouwheer wordt nu geconfronteerd met een arrest waarin hij leest dat de sociale last hem nooit had mogen worden opgelegd. Het is duidelijk dat de bouwheer schade heeft geleden. Zijn winstmarge kwam onder druk, en zijn project was een stuk minder rendabel. Dit alles op basis van een rechtsgrond die achteraf onwettig werd verklaard. In die omstandigheden kan worden geargumenteerd dat de bouwheer schade heeft geleden en dat die schade moet worden vergoed. Hierbij is het zaak om uw pijlen te richten op de juiste partij en om de verjaringstermijn niet uit het oog te verliezen.

Ik heb een vergunning mét sociale last, maar die vergunning is nog niet uitgevoerd

De houder van een bouwvergunning of verkavelingsvergunning, die werd afgeleverd op grond van het decreet Grond- en Pandenbeleid, bevindt zich in onzeker vaarwater - zoveel is duidelijk. Het formuleren van een volledig sluitend advies is maatwerk, waardoor wij ons hier noodgedwongen beperken tot enkele uitgangspunten.

Na het arrest van 7 november 2013 kan de wettigheid van afgeleverde vergunningen ter discussie worden gesteld. De vergunningen kunnen worden aangevochten voor de Raad voor Vergunningsbetwistingen, of bij de burgerlijke rechter op grond van artikel 159 Grondwet. De houder van een vergunning beschikt dus over een precaire vergunning. Anderzijds is die vergunning wel uitvoerbaar, en heeft de bouwheer in principe de toelating om de bouwwerken uit te voeren (bij een bouwvergunning) of bouwvergunningen aan te vragen (bij een verkavelingsvergunning). Een oplossing kan worden gevonden in het aanvragen van een nieuwe vergunning. Op die manier kan de eerste vergunning worden 'geregulariseerd'.

Mijn vergunningsaanvraag is voor 7 november 2013 ingediend, maar er is nog geen besluit over getroffen

Het vergunningverlenend bestuur moet abstractie maken van de vernietigde bepalingen. Uw aanvraag moet worden beoordeeld alsof artikel 4.1.16 § 1 van het decreet nooit heeft bestaan. Dat is geen eenvoudige opdracht. Temeer omdat een aanvrager bij het indienen van de vergunningsaanvraag hoogstwaarschijnlijk rekening heeft gehouden met de sociale last, en zijn project zo heeft ontworpen. Best wordt hierover overleg gepleegd met de overheid. Er moet worden onderzocht of de vergunning nog wel kán worden afgeleverd, en of de vergunningsaanvraag niet beter wordt ingetrokken.

Ik sta op de vooravond van het indienen van mijn vergunningsaanvraag

Voor vergunningsaanvragen die nog moeten worden ingediend, is de situatie veel eenvoudiger. De betreffende bepalingen werden vernietigd, en een hersteldecreet is nog niet in zicht. Zolang geen hersteldecreet in werking is getreden, kan er geen enkele rekening worden gehouden met de sociale last. Een overheid die toch een vergunningsaanvraag weigert op grond van het motief van de sociale last, handelt onwettig, en riskeert schadeclaims.

Van het vergunningverlenend bestuur mag bovendien de nodige 'fairness' worden verwacht. De handelwijze waarbij allerhande vertragingsmaneuvers worden bovengehaald, bijvoorbeeld het laten verlopen van de beslissingstermijn, of niet terzake doende argumenten als weigeringsgrond inroepen, is strijdig met het fairplay-beginsel, en kan eveneens aanleiding geven tot procedures in schadevergoeding.

Op dit ogenblik is het afwachten op welke wijze de Vlaamse decreetgever gevolg geeft aan het vernietigingsarrest van het Grondwettelijk Hof. Wij volgen het verder voor u op!