Het Vlaams grond- en pandenbeleid tegen de grond

Het Vlaamse grond- en pandenbeleid tegen de grond?


In nieuwsbrief 33 vroegen we ons al luidop af: "Is de sociale last in het stedenbouwrecht een nieuwe inbreuk op uw eigendomsrecht?" Het Grondwettelijk Hof buigt zich momenteel over deze kwestie, dus is het voorlopig nog wachten op de definitieve uitspraak.

De sociale last, wat was dat nu ook weer?

De sociale last legt de verkavelaar of de bouwheer de verplichting op om samen met de overheid een sociaal woonaanbod te verwezenlijken. Hiervoor worden bepaalde percentages toegepast op het verkavelings- of bouwproject. Bij een grote verkaveling dient de verkavelaar bijvoorbeeld in een bepaald aantal sociale kavels te voorzien. Ook kan het betalen van een compenserende geldsom als voorwaarde worden opgelegd bij het toekennen van een vergunning. Het is duidelijk dat de sociale last uit het grond- en pandenbeleid zeer vervelende gevolgen kan hebben voor de verkavelaar, bouwheer of ontwikkelaar.

De Vlaamse Decreetgever voerde deze sociale last in met het decreet Grond- en Pandenbeleid, dat op 1 september 2009 in werking is getreden. Menig vastgoedprofessional zag dit decreet niet graag komen en hebben dan ook het Grondwettelijk Hof gevat met een beroep tot nietigverklaring.

Inbreuk op het eigendomsrecht?

Eén van de bezwaren tegen de invoering van de sociale last bestaat erin dat deze last een inbreuk zou uitmaken op het eigendomsrecht. Het grond- en pandendecreet heeft inderdaad tot gevolg dat verkavelingen of bouwprojecten op percelen groter dan een halve hectare, alsook kleinere percelen waarop ten minste tien woongelegenheden of ten minste vijftig appartementen worden ontwikkeld, steeds van rechtswege onderworpen zijn aan een sociale last.

De verkavelaar of bouwheer is in bepaalde gevallen verplicht zijn gronden te verkopen aan een sociale woonorganisatie. De decreetgever legt de venale waarde van het goed op als verkoopprijs en onttrekt zo deze verkoop aan de vrije markt. De verkavelaar of bouwheer kan niet langer de optimale verkoopprijs bekomen.

Wie niet wenst te participeren in deze constructie, dient zijn toevlucht te nemen tot een dure afkoopsom. De betrokkene kan aan de overheid voorstellen om een som van 50.000€ te betalen per niet gerealiseerde sociale kavel. Hiervoor is hij wel afhankelijk van de goodwill van de overheid die de vergunning aflevert. Daarvan zegt het Grondwettelijk Hof dat dit bedrag te hoog is om een daadwerkelijk alternatief te vormen op de uitvoering van de sociale last in natura. Een en ander lijkt dan ook niet proportioneel te zijn.

Het gevaar is dat de ontwikkelaar voor bepaalde percelen de normale marktprijs aan zijn neus ziet voorbijgaan, de prijs doorrekent aan de doorsnee woonconsument op de residentiële markt, waardoor die laatste uiteindelijk opdraait voor de financiering van de sociale woonmarkt. Hierdoor stijgen de prijzen wederom en dreigt wonen onbetaalbaar te worden. Op die manier lijkt het grond- en pandenbeleid haar finaliteit compleet te missen -erger nog- ze bereikt het tegenovergestelde resultaat.

De decreetgever had ervoor kunnen kiezen om op een minder indringende manier in te grijpen in de marktwerking. Bijvoorbeeld door woonsubsidies. Om te kunnen oordelen of de maatregelen van het grond- en pandenbeleid wel proportioneel zijn in verhouding met andere gewaarborgde Europese grondrechten, stelt het Grondwettelijk Hof een prejudiciële vraag aan het Hof van Justitie van de Europese Unie.

Gebotst op het vrij verkeer van kapitaal?

Voorlopig is het afwachten tot de rechter in Luxemburg zich over deze kwestie uitspreekt. Op dit ogenblik heeft de advocaat-generaal zijn advies uitgebracht. De advocaat-generaal geeft de Vlaamse decreetgever de spreekwoordelijke veeg uit de pan en boort het Vlaamse Grond- en Pandenbeleid zowaar de grond in.

Volgens het advies van de advocaat-generaal zouden buitenlandse investeerders door dit grond- en pandenbeleid hun interesse in de Vlaamse vastgoedsector wel eens kunnen verliezen. Vastgoedprofessionals en investeerders overheen de Europese Unie kunnen hun gronden immers niet gebruiken voor het doel waarvoor zij ze hebben willen aankopen. Juridisch komt dit neer op een belemmering van het vrij kapitaalverkeer, wat niet mag volgens het Europese recht.

Verder haalt de advocaat-generaal statistieken aan van de Vlaamse overheidsinstanties die erop wijzen dat de sociale last in werkelijkheid de sociale huisvestingssector meer kwaad dan goed doet. Zoals hierboven uiteengezet, is er inderdaad sprake van een averechts effect.

Als het van de advocaat-generaal afhangt, dient het Luxemburgse Hof van Justitie het Belgische Grondwettelijk Hof de nodige munitie te verschaffen om het grond- en pandendecreet juridisch af te schieten. In dat geval komt de bal terug in het kamp van het Grondwettelijk Hof te liggen, dat op haar beurt zal moeten oordelen of zij het decreet (deels) zal vernietigen. Na een vernietiging kan de Vlaamse overheid berusten in haar nederlaag, waardoor de vernietigde regelgeving naar de prullenbak wordt verwezen. Zij kan er echter ook voor opteren om haar huiswerk over te doen en een aangepaste versie van de huidige regelgeving in het leven te roepen.

Conclusie

De sociale last in het Vlaamse grond- en pandenbeleid wankelt. Zoveel is duidelijk. In tussentijd moet het antwoord van het Hof van Justitie en van het Grondwettelijk Hof worden afgewacht. Hieruit zal blijken of de huidige regeling overeind kan blijven. De vastgoedprofessional zal er alleszins niet rouwig om zijn wanneer hij van deze sociale last-post wordt verlost!