Contracten met een aannemer: goede afspraken maken goede vrienden

Iedereen contracteert wel eens met een aannemer: of het nu is voor de inrichting van een badkamer, voor het renoveren van een oudere woning, of voor een volledige nieuwbouw van een woning of handelszaak.

Er zijn een aantal punten waar u best voldoende aandacht aan besteed, vóórdat u een overeenkomst met een aannemer ondertekent.
Dit kan u veel geld en ellende besparen.

1.Controleer of de aannemer geregistreerd is

Controleer of de aannemers waarmee u werkt geregistreerde aannemers zijn.

Een geregistreerde aannemer heeft een registratienummer bestaande uit zijn ondernemingsnummer (vroegere btw-nummer) gevolgd door een bijkomende cijfercode: bijvoorbeeld BE0444.123/45.67.89. De aannemer moet het nummer op zijn briefpapier en documenten vermelden.

Ga in ieder geval niet enkel voort op de verklaringen van een aannemer.

U kan dit controleren door een telefoontje of een bezoek aan het BTW-kantoor van de plaats van vestiging van de aannemer, of bellen naar het contactcenter van de FOD Financiën op het telefoonnummer 0257 257 57.

Werken met niet geregistreerde aannemers houdt zeer grote risico's in:
- niet-geregistreerde aannemers met zware problemen, die failliet gaan tijdens de werken of in de periode waarin zij aansprakelijk blijven, kunnen voor problemen zorgen
- u riskeert zeer hoge boetes van RSZ en BTW
- u kunt niet van een aantal belastingsvoordelen genieten, indien u met een niet-geregistreerde aannemer werkt

Vanaf 1.01.2012 wordt onder Europese druk het systeem van de registratie van aannemers afgeschaft. Maar hoe vind je als bouwheer een goede aannemer zonder deze kwaliteitsgarantie?
1.Vraag referenties
2.Raadpleeg je architect (indien je deze aanstelde voor je project)
3.Kijk naar een kwaliteitslabel

2.Stel een schriftelijke en duidelijke overeenkomst op

Enkel wanneer er een schriftelijke overeenkomst is, kan duidelijk bepaald worden wat de rechten en verplichtingen van partijen zijn.

Zorg voor een duidelijke aannemingsovereenkomst, met daarin een heldere omschrijving van de werken, aangevuld met de nodige plannen en andere relevante bijlagen.

Als opdrachtgever bepaalt u uw verwachtingen over het resultaat door een concrete omschrijving te maken in een overeenkomst, aangevuld met plannen en andere relevante bijlagen. De aannemer weet zo precies wat u van hem verwacht.

Maak hierbij in ieder geval afspraken omtrent:
- de prijs of prijsbepaling van de werken
- te gebruiken materialen
- te nemen voorzorgsmaatregelen
- regels bij meer- en minderwerken
- wijze van oplevering en eindtermijn waarbinnen eventuele herstellingen moeten uitgevoerd worden
- uitvoeringstermijn en schadevergoeding bij miskenning ervan

Bij een latere discussie kan het door de aannemer geleverde werk getoetst worden aan de inhoud van de vooraf gesloten aannemingsovereenkomst en bijlagen.

3.Controleer een prijsofferte grondig voordat je tekent
U kan zich, om aan betaling te ontkomen, niet verbergen achter een materiële vergissing van de aannemer bij het opstellen van zijn prijsopgave wanneer u als opdrachtgever tijdig over voldoende gegevens beschikte om de vergissing eigenhandig (als leek) te kunnen vaststellen.
Als een aannemingsovereenkomst de prijs op voorhand expliciet niet vermeld, dan kan de aannemer op het einde van de rit de prijs zelf bepalen. Hij doet dit op basis van de werkuren en materiaalprijzen. Als er in de overeenkomst voorafgaandelijk een vaste prijs staat, dan draagt de aannemer het risico van de eventuele meerkost.
In dat geval kan de aannemer enkel een meerprijs vragen als deze met u een schriftelijk akkoord bereikt.

OPMERKING

Indien u bouwt met toepassing van de Wet Breyne (Woningbouwwet 1971), geniet u in ieder geval van een aantal beschermingsmaatregelen:
Het voorschot is maximaal 5% van de totale kostprijs van de woning
De totaalprijs, de betalingsmodaliteiten, de uitvoeringstermijn en de vergoedingen in geval van vertraging moeten in het contract staan
De betaling mag de prijs van de reeds uitgevoerde werken niet overschrijden
Een sleutel-op-de-deurfirma mag geen enkele betaling eisen vooraleer het contract is gesloten
De oplevering gebeurt in 2 fases: verplichte voorlopige en definitieve oplevering
De aannemer moet een solvabiliteitswaarborg van 5 % van de bouwprijs storten in fonds als bescherming van de consument bij eventueel faillissement
Naleving van de uitvoeringstermijn en de afgesproken prijs
Strenge aansprakelijkheidsregels

Laat het aannemingscontract even nalezen door uw advocaat.

De kosten hieraan verbonden zijn uiterst gering vergeleken met de moeilijkheden die u zich kan besparen.


Karen KELCHTERMANS
Advocaat