Wet op de mede-eigendom ondergaat grondige wijziging

In het Belgisch Staatsblad van 28.06.2010 verscheen de wet van 02.06.2010 tot wijziging van het burgerlijk wetboek teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken. Deze wet is van toepassing sedert 01.09.2010.

De oorspronkelijke wet op de mede-eigendom dateert van 30.06.1994 en is van toepassing sedert 01.08.1995.
Na ca. 15 jaar toepassing wenste men belangrijke aanpassingen door te voeren die evenwel politiek niet haalbaar bleken.
Het wekte dan ook grote verwondering dat vlak voor de parlementsverkiezingen deze belangrijke hervorming alsnog plaatvond.

De wet is van toepassing op alle mede-eigendommen in ons land en is dan ook van groot belang voor alle appartementsbewoners, vastgoedmakelaars en syndici van gebouwen.
België telt ongeveer 1,2 miljoen eigendommen die ressorteren onder de wet op de mede-eigendom.
Gezien circa één bewoner op drie in ons land in een appartement leeft kan het belang van de nieuwe wet moeilijk overschat worden.
De doelstelling van deze nieuwe wet is om aan bepaalde onduidelijkheden van de oude wet te verhelpen en een moderner beheer van de mede-eigendom mogelijk te maken.
De bevoegdheden van de verschillende actoren binnen de mede-eigendom zijn duidelijker omschreven.

In deze bijdrage blijven wij enkel stil staan bij de belangrijkste wijzigingen die van toepassing zijn sedert 01.09.2010.

Deelverenigingen.

De basisakte kan voorzien in de oprichting van deelverenigingen per gebouw of groep van gebouwen ingeval de hoofdvereniging bestaat uit minstens 20 kavels. Vroeger kon dit niet en bestond er slechts 1 Vereniging Van Medeëigenaars ( hierna VME genoemd )

Deze deelverenigingen zijn uiteraard enkel bevoegd voor de in de basisakte aangeduide particulier gemeenschappelijke delen met dien verstande dat de hoofdvereniging exclusief bevoegd blijft voor de gemeenschappelijke delen of zaken die tot het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom behoren.

Schoolvoorbeeld hiervan is een grote mede-eigendom met een aparte vleugel appartementen. Enkel de bewoners van die appartementen kunnen een deelvereniging vormen voor bijv. het beheer van de lift van hun appartementsblok.

De mogelijkheid met deelvergaderingen te werken laat een zekere flexibiliteit toe waaraan een grote nood bestond. Deze nieuwigheid is ongetwijfeld een verbetering.

Raad van mede-eigendom.

De Raad van mede-eigendom is een nieuwe benaming voor de vroegere Raad van Beheer. Vanaf 20 kavels is de oprichting van een Raad van mede-eigendom voortaan verplicht.
De Raad van mede-eigendom bestaat enkel uit mede-eigenaars.
De Raad moet aangeduid worden door de eerste algemene vergadering. Ook voor mede-eigendommen met minder dan 20 kavels kan de algemene vergadering beslissen met een 3/4de meerderheid over de oprichting van de Raad van een Mede-eigendom.

De belangrijkste taak van deze Raad bestaat erin erover te waken dat de syndicus zijn taak correct uitvoert zonder dat deze Raad zich rechtstreeks mag inlaten met zijn beheer.
Voor alle duidelijkheid, het beheer van de mede-eigendom behoort toe tot de syndicus.

Toch kan de algemene vergadering met een bijzondere 3/4de meerderheid bepaalde opdrachten delegeren aan de Raad van mede-eigendom.
De Raad is verplicht om halfjaarlijks een omstandig verslag van haar werkzaamheden aan de andere mede-eigenaars uit te brengen.

Syndicus.

De nieuwe wet bepaalt dat er een geschreven overeenkomst moet bestaan tussen de VME en de syndicus.
De duur van die overeenkomst bedraagt maximum 3 jaar, vroeger 5 jaar.
Het mandaat is hernieuwbaar.
De beslissing tot aanstelling of herbenoeming dient ook geafficheerd binnen de 8 dagen.
De syndicus dient het vermogen van de VME te beheren met afzonderlijke rekeningen voor het werkkapitaal en reservekapitaal.
De syndicus is verplicht een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten.

De mede-eigenaars moeten inzage kunnen nemen van alle niet -privatieve documenten of gegevens via een internetsite. Dit betekent dat iedere VME er een webstek dient op na te houden hetgeen overdreven lijkt. Heeft de wetgever wel gedacht aan de kleine mede-eigendommen die met beperkte middelen worden beheerd ?

De syndicus verantwoordt de door hem gedane kosten op grond van diverse bestekken. De syndicus is verantwoordelijk de lijst bij te werken van de persoonsgegevens van de mede-eigenaars die gerechtigd zijn deel te nemen aan de algemene vergadering.

De syndicus voert de boekhouding van de VME op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze.
De syndicus dient jaarlijks een kostenraming voor te bereiden voor de lopende uitgave voor onderhoud, werking en beheer van de VME.
Hij dient tevens een kostenraming voor te bereiden voor buitengewone te verwachten kosten.
De algemene vergadering beslist jaarlijks over deze kostenramingen.
De syndicus dient voor 01.09.2011 een aangepaste versie aan de algemene vergadering voor te leggen van de basisakte, reglement van mede-eigendom en huishoudelijk reglement.

Het takenpakket van de syndicus is gevoelig uitgebreid. Zijn verantwoordelijkheid is groter en precies omschreven.
De aansprakelijkheid van de syndicus is betrokken ingeval deze verplichtingen niet worden nagekomen.
De kostprijs voor beheer door de syndicus zal ongetwijfeld stijgen.
De tijd dat de mede-eigendom tot ieders tevredenheid werd beheerd door de gepensioneerde onderwijzer amateur-syndicus lijkt definitief voorbij. Niet-professionals raden wij ten stelligste af deze taak nog vrijblijvend op te nemen. De verantwoordelijkheid met mogelijke claims tot gevolg is immers te groot.
Heeft de wetgever hier voldoende oog gehad voor kleine mede-eigendommen waar één van de mede-eigenaars haast kosteloos de taak van syndicus opnam.
Realiteit is dat de nieuwe organisatie van de mede-eigendom een belangrijke verzwaring van de kosten per kavel en aldus mogelijke verhoging van de huurprijs tot gevolg heeft

Algemene vergadering.

De basisakte vermeldt uitdrukkelijk de jaarlijkse periode van 15 dagen waarbinnen de algemene vergadering van de VME plaatsvindt.
Voortaan zit één van de mede-eigenaars de algemene vergadering voor. De syndicus roept de algemene vergadering samen en stelt de agenda met opgave van de punten op die ter bespreking voorliggen.
De syndicus is verplicht de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van één van de mede-eigenaars, raad van mede-eigendom of deelvergadering te agenderen.

De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer bij het begin van de AV meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen bezitten.
Ingeval 3/4de van de aandelen van de VME aanwezig of vertegenwoordigd zijn kan de AV doorgaan. Indien geen van beide quorums bereikt zijn zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van tenminste 15 dagen bijeenkomen ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en ongeacht het aantal aandelen van de mede-eigendom die aanwezig zijn.

De wijze van stemming middels volmacht is eveneens gewijzigd. De lasthebber mag niet meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van de volmachtgever niet meer dan 10% bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.

Voor de berekening van het quorum van de stemmen is nog steeds een volstrekte meerderheid vereist.
De nieuwe wet bepaalt uitdrukkelijk dat voor de berekening van de vereiste meerderheid de onthoudingen, blanco en de ongeldige stemmen niet beschouwd worden als uitgebrachte stemmen. De vroegere wet voorzag in dit verband niets. Dit leidde tot heel wat discussies.

De notulen van de algemene vergadering dienen op het einde van de zitting na voorlezing ondertekend door de voorzitter van de AV, door de bij de opening van de zitting aangewezen secretaris en door alle op dat ogenblik nog aanwezige mede-eigenaars of hun lasthebbers.
Binnen de 30 dagen na de AV worden de beslissingen in het register vermeld en bezorgt de syndicus binnen diezelfde termijn aan de mede-eigenaars en andere syndici het verslag van de vergadering.
Nieuw is dat de algemene vergadering jaarlijks een commissaris van de rekening aanstelt die al dan niet mede-eigenaar is en diens verplichtingen worden door het reglement van mede-eigendom bepaald.

Rechtszaken.

De syndicus is gemachtigd om iedere vordering om dringende redenen of vordering tot vrijwaring van de rechten van de VME in te stellen op voorwaarde van bekrachtiging door de algemene vergadering.
De vroegere regelgeving voorzag in dit verband niets.
De syndicus stelt de algemene vergadering in kennis van de rechtsvorderingen die door of tegen de VME zijn ingesteld.

Iedere mede-eigenaar kan een vordering tot nietigverklaring van de algemene vergadering indienen binnen een termijn van 4 maanden vanaf de datum waarop de AV plaatsvond.

Een nieuwigheid is eveneens dat ingeval een vordering van de mede-eigenaar tegen de VME gegrond wordt verklaard deze individuele mede-eigenaar vrijgesteld is van bijdrage in erelonen en kosten ten gevolge van die procedure die dan verdeeld worden over de andere mede-eigenaars. Een gelijkaardige regeling is voorzien bij gedeeltelijke gegrondverklaring van de vordering.

Verkoop / verhuur.

Thans is het voor de kopers van een appartement niet steeds eenvoudig om tijdig de juiste en juridische informatie te bekomen.
Die inlichtingen moeten voortaan meegedeeld worden bij de ondertekening van de verkoopcompromis en dus niet meer bij het verlijden van de akte van de notaris.
De koper dient geïnformeerd omtrent het bedrag van het werkkapitaal, van het reservekapitaal en van de eventuele achterstallen die nog door de verkoper verschuldigd zijn, de oproepen tot kapitaalinbreng voor het reservekapitaal die beslist werden vóór datum van verkoop, de gerechtelijke procedures waarin de mede-eigendom betrokken is, de notulen van de AV van de voorbije drie jaar en de lasten van de voorbije twee jaar.

Voor zover de verkoper achterstallige bijdragen verschuldigd is aan de VME voorziet de nieuwe wet in een gedetailleerde procedure zodat de syndicus beslag kan laten leggen op de koopsom.
De verkoper kan deze achterstallen uiteraard betwisten. De notaris brengt dan binnen de drie werkdagen na ontvangst van de akte de syndicus hiervan op de hoogte. Deze moet dan binnen de 12 dagen een kennisgeving van bewarend of uitvoerend beslag doen, zo niet kan de notaris het bedrag van de achterstallen aan de verkoper betalen. Waakzaamheid is geboden voor de syndicus bij een dergelijk korte termijn. Heeft de wetgever er wel aan gedacht dat de syndicus gedurende een langere periode dan 12 dagen ziek of met vakantie kan zijn ?

Besluit :

De nieuwe appartementswet streeft een grotere solidariteit, transparantie en pragmatiek na. Hiertoe zijn tal van nieuwe formele voorschriften ingeschreven.
De taak van de syndicus wordt hierbij in belangrijke mate geprofessionaliseerd.
Tal van controlemechanismes zijn ingebouwd.
De taken en bevoegdheden van de syndicus zijn in belangrijke mate uitgebreid.
Gevolg hiervan is dat de gemeenschappelijke kosten van de mede-eigendom aanzienlijk zullen stijgen en er zal veel (negatieve ?) energie en tijd kruipen in het naleven van de nieuwe regels en beschermingsmechanismes.
Voor grote mede-eigendommen is deze professionalisering een stap in de goede richting. Deze verhoogde kosten zijn evenwel moeilijk te verantwoorden in kleine mede-eigendommen die steunen op goede wil en voluntariaat.

Mogelijks is deze nieuwe wet te zeer geschreven op maat van de professionele syndicus die grote gebouwen beheert.
De nieuwe wet staat dan ook haaks op de maatschappelijke verzuchting tot deregulering.


Jan SWENNEN
Advocaat-vennoot