Bouwen zonder stedenbouwkundige vergunning ?

Wim Mertens

Wim Mertens Administratief recht en Omgevingsrecht Stuur een mail
LinkedIn

Meer informatie
1. Principe

Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning de functie van een constructie wijzigen en bouwwerken uitvoeren tenzij het gaat over onderhoudswerken.

De Vlaamse Regering heeft de gevallen bepaald waarin de stedenbouwkundige vergunningsplicht vervangen wordt door een verplichte melding van de handelingen aan het college van burgemeester en schepenen (= Besluit Vlaamse Regering van 16.07.2010 betreffende de meldingsplichtige handelingen, B.S. 10.09.2010), hierna genoemd "meldingsbesluit".

Eveneens heeft zij bepaalde handelingen en werken vrijgesteld van vergunningsplicht (= Besluit Vlaamse Regering van 16.07.2010 tot bepaling van de handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning vereist is, B.S. 10.09.2010), hierna genoemd "vrijstellingsbesluit".

2. Van vergunning vrijgestelde werken

2.1. Situering

De Vlaamse Regering heeft haar vorige vrijstellingenbesluit van 14.04.2000 compleet herschreven. De handelingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning vereist is, worden voortaan opgedeeld volgens het type van onroerend goed en volgens de bestemming van het gebied waar de werken zullen plaatsvinden. Daarnaast is er nog een categorie 'speciale gevallen', met bijzondere voorschriften voor het plaatsen van reclamepanelen en gsm-masten, en voor werken van algemeen belang.

Verder werkt men nu met meer verzamelbegrippen en niet meer met een zeer gedetailleerde lijst.

Dit leidde er immers toe dat alles wat niet letterlijk op die lijst stond, vaak onterecht als vergunningsplichtig werd aanzien. Zo besliste een rechter dat omdat onbemande camera's niet letterlijk in het vrijstellingenbesluit vermeld stonden, deze als vergunningsplichtig moesten worden beschouwd. Voor de administratie was het nochtans duidelijk dat die onbemande camera's onder het verzamelbegrip « straatmeubilair » moesten gecatalogeerd worden, dat vrijgesteld was van vergunning.

De hierna vermelde tekst behandelt maar een aantal topics uit het vrijstellingsbesluit en is dan ook niet volledig. Vooraleer met werken te beginnen, raadpleeg je dus best het integrale vrijstellingsbesluit.

Bovendien blijft andere regelgeving haar invloed uitoefenen en dient die gerespecteerd te worden.

2.2. In en om woningen of andere gebouwen

Een stedenbouwkundige vergunning is niet nodig voor de volgende handelingen in, aan en bij woningen en andere gebouwen:
- gebruikelijke ondergrondse constructies als ze niet vóór de rooilijn of in een achteruitbouwstrook liggen
- handelingen zonder stabiliteitswerken, en zonder wijziging van het fysiek bouwvolume aan de zijgevels, achtergevels en daken
- zonnepanelen of zonneboilers op een plat dak, tot maximaal 1 m boven de dakrand, en zonnepanelen of zonneboilers die geïntegreerd zijn in het hellende dakvlak
- binnenverbouwingen zonder stabiliteitswerken
- afsluitingen tot een hoogte van 2 m in de zijtuin of achtertuin, open afsluitingen tot een hoogte van 2 m in de voortuin en gesloten afsluitingen tot een hoogte van 1 m in de voortuin
- de strikt noodzakelijke toegangen tot, en de opritten naar het gebouw of de gebouwen
- de plaatsing van allerhande kleine tuinconstructies zoals tuinornamenten, brievenbussen, barbecues en speeltoestellen

Voor de categorie van de 'woningen' komen daar nog 4 reeksen van vrijgestelde handelingen bij:
- niet-overdekte constructies tot maximaal 80 m² per goed, m.i.v. alle bestaande niet-overdekte constructies, in zijtuin en achtertuin, tot op 1 m van de perceelsgrenzen
- van het hoofdgebouw vrijstaande, niet voor verblijf bestemde bijgebouwen, met inbegrip van carports, in de zijtuin tot op 3 m van de perceelsgrenzen, of in de achtertuin tot op 1 m van de perceelsgrenzen. De vrijstaande bijgebouwen kunnen in de achtertuin ook op, of tegen de perceelsgrens geplaatst worden als ze tegen een bestaande scheidingsmuur opgericht worden en als de bestaande scheidingsmuur niet gewijzigd wordt. De totale oppervlakte blijft beperkt tot maximaal 40 m² per goed, met inbegrip van alle bestaande vrijstaande bijgebouwen. De hoogte is beperkt tot 3 m;
- het opslaan van allerhande bij de woning horende materialen en materieel met een totaal maximaal volume van 10 m³, niet zichtbaar vanaf de openbare weg
- het plaatsen van één verplaatsbare inrichting die voor bewoning kan worden gebruikt, zoals één woonwagen, kampeerwagen of tent, niet zichtbaar vanaf de openbare weg, zonder er effectief te wonen.

Al deze vrijstellingen zijn echter aan bijkomende voorwaarden onderworpen. Zo geldt de vrijstelling van vergunning alleen als de werken worden uitgevoerd in een straal van 30 m rond een vergund gebouw. Een vergunning is altijd vereist bij werken in een oeverzone of in een beschermde vallei. En veel vrijgestelde handelingen zijn niet mogelijk in ruimtelijk kwetsbaar gebied.

2.3. Installaties die geen gebouwen zijn

Voor het plaatsen van installaties of constructies die geen gebouwen zijn, in industriegebied, in agrarisch gebied of in groengebied, gelden bijzondere voorschriften. Onder de handelingen aan 'installaties die geen gebouwen zijn' vallen onder meer: het plaatsen van afsluitingen of schuilhokjes, het aanleggen van opritten, het in de grond steken van drainagebuizen, en het vellen van bomen.

Er is geen stedenbouwkundige vergunning (meer) nodig voor het plaatsen van bepaalde publiciteitsinrichtingen of uithangborden. Bijvoorbeeld voor het bevestigen van een niet-lichtgevend uithangbord met een totale oppervlakte van ten hoogste 4 m² aan de gevel van een vergund gebouw.

Het plaatsen van kleine zend- en ontvangstinstallaties voor telecommunicatie is ook vrij van vergunning.

En voor de overheid gelden eveneens soepele voorschriften, onder meer voor werken van algemeen belang.

2.4. Tijdelijke handelingen, tijdelijke constructies en tijdelijke gebruikswijzigingen

Een bouwheer heeft geen bijkomende stedenbouwkundige vergunning nodig voor tijdelijke handelingen die nodig zijn om vergunde werken te kunnen uitvoeren, op voorwaarde dat die handelingen plaatsvinden binnen de werkstrook die is afgebakend in de stedenbouwkundige vergunning.

In de regel is ook geen vergunning nodig voor het plaatsen van tijdelijke constructies, op voorwaarde dat die constructies binnen de 90 dagen afgebroken worden. 'Publiciteitsinrichtingen' vallen niet onder dit soepele 'tijdelijke regime'.

Tijdelijke gebruikswijzigingen (minder dan 90 dagen) van vergunde gebouwen, hoeven niet apart vergund te worden. Evenmin als tijdelijke reliëfwijzigingen, bijvoorbeeld voor een sportmanifestatie.

3. Meldingsplichtige werken

3.1. Wat is de meldingsplicht?

* Vanaf 1 december 2010 is er een nieuwe categorie van bouwwerken en handelingen die enkel bij de betrokken gemeente moeten gemeld worden. Er is daarvoor dus geen voorafgaande stedenbouwkundige vergunning meer nodig. De administratie rond bouwvergunningen wordt hierdoor eenvoudiger en je kan sneller bouwen.

Wel moet je oppassen voor de vele situaties waarin je geen beroep kan doen op dat meldingsbesluit.

* De meldingsplicht kan je vervullen met een eenvoudig meldingsdossier waarin jouw bouwplannen aan de betrokken gemeente worden meegedeeld.

De melding is mogelijk voor bepaalde eenvoudige werken aan de woning of aan andere gebouwen. De bouwheer "meldt" deze werken aan de gemeente. Dit moet aan de hand van een vast formulier dat je op de gemeente kan krijgen, samen met een (beperkt) dossier.

Het volledige meldingsdossier moet per aangetekende zending of tegen ontvangstbewijs bij de gemeentelijke of stedelijke bouwdienst afgegeven worden.

Als de gemeente geen bezwaren heeft, dan mag je na 20 dagen beginnen met de werken.

Als de gemeente wel bezwaren heeft tegen deze gemelde bouwwerken, dan zal zij dit binnen een erg korte termijn moeten laten weten aan de melder, en dan kunnen de geplande en gemelde werken niet doorgaan.

* Belangrijk is ook dat je binnen de twee jaar na de melding de aangemelde bouwwerken of handelingen moet gestart hebben. Anders moet je opnieuw een melding doen.

3.2 Meldingsplichtige handelingen

* Werken die te maken met de stabiliteit in een woning (vb. een interne dragende muur verwijderen en of een dragende metalen balk plaatsen).

Er blijft wel een voorafgaande vergunning nodig als het aantal woongelegenheden wordt uitgebreid of de functie van een gebouw wordt gewijzigd (bv een appartement in een woning maken of van een woning een kantoor maken).

*Werken die gebeuren aan de buitenkant van de woning voor zover het aantal woongelegenheden niet wijzigt en er ook geen functiewijziging wordt doorgevoerd.

Er zijn wel twee belangrijke bijkomende voorwaarden:
- het volume van de woning mag niet uitbreiden
- de werken moeten aan het dak, de zij- of achterkant van de woning plaatsvinden.

Een melding volstaat dus voor het vervangen van het dakgebinte of het geheel of gedeeltelijk herbouwen of vervangen van buitenmuren, het bijmaken van een venster of vergroten van een tuindeur aan de zij- of achterkant van de woning, maar niet als dit gebeurt aan de voorzijde van de woning. Voor een balkon aan een woning , een erker of dakkapel moet wel nog altijd een stedenbouwkundige vergunning worden aangevraagd, omdat het gaat om een volumeuitbreiding, ongeacht aan welke zijde van de woning de uitbreiding plaatsvindt.

- Aan een vergunde woning mag tot in totaal 40m² worden bijgebouwd.
Ook hier gelden voorwaarden zoals:
- de totale oppervlakte van de bestaande en de op te richten aangebouwde bijgebouwen mag maximum 40 m² bedragen
- het aantal woongelegenheden mag niet wijzigen
- geen functiewijziging
- het gebouw moet lager zijn dan 4 meter
- het gebouw moet minimum 3 meter van de perceelsgrenzen in de zijtuin blijven en 2 meter van de perceelsgrenzen in de achtertuin

Voldoet het bijgebouw niet aan één van deze voorwaarden dan is toch nog een stedenbouwkundige vergunning nodig. In het geval er een scheidingsmuur staat tussen de percelen, mag onder bepaalde omstandigheden tegen die muur worden gebouwd en volstaat een melding toch.

* Verbouwingen en uitbreidingen van bestaande industriële of ambachtelijke vergunde bedrijven die gelegen zijn in industriegebied op voorwaarde dat:
- geen functiewijziging wordt doorgevoerd
- geen bedrijfswoning wordt gecreëerd
- de uitbreiding fysisch geïntegreerd wordt in het bestaande gebouwencomplex
- geen aantasting van bufferzone en geen ontbossing
- hoogte gebouw beperkt tot de afstand tot de zijdelingse en achterste perceelsgrenzen met een maximum van 10 meter
- minimum 3 meter van achterste en zijdelingse perceelsgrens
- inrichting heeft milieuvergunning
Bedrijven die enkel milieumeldingsplichtig zijn, hebben dus altijd een stedenbouwkundige vergunning nodig.

4. Vrijstelling en Meldingsplicht geldt niet in heel wat situaties !

* Je mag geen gebruik maken van het vrijstellingsbesluit of het systeem van de melding als de werken of handelingen strijdig zijn met de voorschriften van stedenbouwkundige verordeningen, ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg of verkavelingsvergunningen of voorwaarden in reeds bestaande stedenbouwkundige vergunningen. Vele woningen in Vlaanderen vallen daar spijtig genoeg wel onder.

Op percelen die beschermd zijn als monument, landschap, erfgoedlandschap of stad- en dorpsgezicht kan je er evenmin van genieten.

Ook al voldoe je aan alle wettelijke voorwaarden, dan nog mogen de hoger vermelde werken en handelingen niet strijdig zijn met erfdienstbaarheden en andere milieu- en natuurwetgeving.

* Bovendien geldt het systeem van de melding niet voor hoger vermelde bouwwerken en handelingen aan constructies of gebouwen die gelegen zijn in :
- in oeverzones en in de 5 meter brede strook langs ingedeelde waterlopen
- vóór de rooilijn of in een achteruitbouwstrook

5. Vraag goede raad

Veel kleinere handelingen waren in het verleden al vrijgesteld van een stedenbouwkundige vergunningsplicht. Meestal zijn die vrijstellingen ook gewoon opgenomen in het aangepaste vrijstellingsbesluit dat toch nog steeds heel wat voorwaarden oplegt om er te kunnen van genieten.

De meldingsplicht is een grote vernieuwing in de stedenbouwregelgeving maar gekenmerkt door zeer vele uitzonderingen en beperkingen.

Let steeds op andere regelgeving die ook moet nageleefd worden !

Als je niet zeker bent of het meldingsbesluit of het vrijstellingsbesluit van toepassing is op het perceel waarvoor je bepaalde bouwplannen hebt, dan kan je daarover alle nodige en nuttige informatie krijgen in ons kantoor.

Om 100 % zeker te zijn vraag je best bij de bouwdienst van je gemeente een schriftelijk attest dat je werken of handelingen vrijgesteld of meldingsplichtig zijn.

Wim MERTENS
Advocaat-vennoot