De "andere" kant van het grond- en pandenbeleid in Vlaanderen

Inleiding

Bij de inwerkingtreding van de nieuwe Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening werden er op verschillende niveaus aanpassingen doorgevoerd. In nieuwsbrief 32 gingen wij reeds in op de nieuwe Raad voor vergunningenbetwistingen. Een andere innovatie betreft de sociale last die de decreetgever in de nieuwe Vlaamse Codex heeft ingevoerd met het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond en pandenbeleid (B.S. 15.05.2009).

Deze sociale last kan echter een serieuze 'last' betekenen voor de vastgoedprofessional en zal in deze bijdrage in hoofdlijnen worden toegelicht.


Betaalbaar wonen voor iedereen

De essentie van het nieuwe decreet grond- en pandenbeleid is betaalbaar wonen mogelijk maken voor zoveel mogelijk Vlamingen. Hiervoor voorziet het grond- en pandenbeleid in een sociaal objectief per gemeente. Dit objectief legt voor elke gemeente het aantal te realiseren sociale woningen op voor de periode 2009-2020. Het sociaal objectief bestaat uit sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels, dewelke samen het sociaal objectief vormen.

Eén van de instrumenten om het sociaal objectief te bereiken vormt de sociale last. Een sociale last kan het best worden omschreven als de eis om binnen een woonproject, waarvoor een verkavelings- of bouwvergunning wordt aangevraagd, een gedeelte te reserveren voor de totstandkoming van een sociaal woonaanbod.

Volgens de decreetgever is het niet onredelijk om van de vastgoedprofessional te verlangen dat hij binnen redelijke perken 'zijn medewerking verleent aan de totstandkoming van een sociaal woonaanbod'. Wij kunnen aannemen dat de vastgoedprofessional dit standpunt maar moeilijk kan delen. Men zou ook kunnen argumenteren dat de creatie van de sociale last opnieuw een deuk vormt in het door diverse verdragen en (grond)wetten gewaarborgd eigendomsrecht, dat ooit nog een absoluut recht werd genoemd.

Wij kunnen ons ook niet van de indruk ontdoen dat de decreetgever met de redactie van het nieuwe grond- en pandenbeleid een sociaal tegengewicht heeft willen plaatsen tegen de eerder liberale wijzigingen in het stedenbouwkundig handhavingsbeleid. De vastgoedprofessional krijgt op het eerste zicht dan ook de rekening gepresenteerd voor de versoepelingen in het handhavingsbeleid.


Wat zijn nu juist de verplichtingen van deze sociale last en wanneer is deze last van toepassing?

De vastgoedprofessional zal bij het realiseren van een woonproject van bepaalde omvang voortaan een bepaald aantal sociale kavels moeten voorzien in de verkavelingsaanvraag en een aantal sociale huur- of koopwoningen in de bouwvergunningsaanvraag. Zo niet, zal zijn vergunningsaanvraag geheid stuiten op een njet van het college van burgemeester en schepenen.

Het is dus van belang om op voorhand goed in te schatten aan welke verplichtingen u dient te voldoen, op welke plaats de sociale kavels zullen worden ingeplant en vooral welke financiële repercussies dit teweeg brengt op het totaalproject.

De sociale last viseert volgens artikel 4.1.8. van het nieuwe decreet grond- en pandenbeleid de volgende projecten:

verkavelingen van ten minste tien loten bestemd voor woningbouw, of met een grondoppervlakte groter dan een halve hectare, ongeacht het aantal loten;
groepswoningbouwprojecten waarbij ten minste tien woongelegenheden ontwikkeld worden;
de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen (geen studentenresidenties) waarbij ten minste vijftig appartementen gecreëerd worden;
verkavelingen, groepswoningbouwprojecten en projecten voor de bouw of de herbouw van appartementsgebouwen die niet voldoen aan de voorwaarden, vermeld in 1°, 2° of 3°, en waarvoor een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd door een verkavelaar of een bouwheer wiens project aansluit op andere, door dezelfde verkavelaar of bouwheer te ontwikkelen gronden, die samen met de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, een oppervlakte van meer dan een halve hectare beslaan.

Deze laatste regel is er duidelijk op gericht om te vermijden dat een promotor bouwprojecten kunstmatig gaat opsplitsen om te ontsnappen aan het verplicht sociaal aandeel. Het staat in de sterren geschreven dat deze regel ongetwijfeld aanleiding zal geven tot creatieve constructies om te ontsnappen aan het opgelegde verplichte sociaal aandeel.

Het valt dus af te wachten hoe de respectievelijke overheden zullen reageren op de komende juridische spitsvondigheden en op welke wijze ze het begrip 'dezelfde verkavelaar of bouwheer' zullen interpreteren.

Ons inziens verdient het aanbeveling om het decreet te interpreteren vanuit een letterlijke tekstuele interpretatie waarbij het perfect mogelijk moet zijn dat twee verschillende vennootschappen niet onder de notie 'dezelfde verkavelaar of bouwheer' ressorteren, ook al zijn ze de facto wel gelieerd aan dezelfde natuurlijke persoon. Een andere veel striktere interpretatie vindt alleszins geen steun in de parlementaire werken.

Uit artikel 4.1.8. van het decreet kan ook worden afgeleid dat twee afzonderlijke naastliggende projecten van dezelfde eigenaar met elk 9 woningen en die samen minder dan een halve hectare beslaan niet onder het grond en pandendecreet vallen. Bijvoorbeeld twee meergezinswoningen met elk 9 appartementen op twee percelen van elk 2.400m².

Het sociaal woonaanbod dient gelijk te zijn aan ten minste 10% en maximaal 20% van het aantal te verwezenlijken woningen en/of kavels, indien de percelen in eigendom zitten bij een natuurlijk- of private rechtspersoon.


Zijn er alternatieven voor deze sociale last?

Het decreet biedt ook de mogelijkheid om op vraag van de bouwheer of verkavelaar het percentage te verhogen waardoor de mogelijkheid ontstaat om 'kredieteenheden' te verzamelen die dan weer bij andere projecten kunnen worden ingezet.

Tevens kan een verkavelaar of bouwheer 'CBO-credits' verwerven die eveneens in mindering kunnen worden gebracht van een sociale last. Deze credits bekomt men per verwezenlijking van een sociale huurwoning op het perceel.

Tenslotte kan men de toestemming vragen om onder bepaalde voorwaarden de sociale last te verleggen naar een ander terrein binnen dezelfde gemeente en kan men er voor opteren om de sociale last geheel of gedeeltelijk uit te voeren door middel van de storting van een sociale bijdrage aan de gemeente.


Vanaf wanneer is het nieuwe grond- en pandenbeleid van kracht?

Tot slot zullen wij nog kort ingaan op de inwerkingtreding van het nieuwe decreet. Volgens artikel 7.3.11. van het decreet gelden de sociale lasten ten aanzien van de stedenbouwkundige- en verkavelingsvergunningen voor alle betrokken vergunningsaanvragen, vanaf het ogenblik vanaf de inwerkingtreding van het decreet (1 september 2009).

Dit betekent dat enkel de aanvragen die werden ingediend na de inwerkingtreding kunnen worden bezwaard met sociale lasten.

Als datum van indiending neemt de decreetgever de datum waarop de aanvraag regelmatig bij het vergunningverlenend bestuursorgaan in eerste administratieve aanleg wordt betekend.

De eventuele herindiening van een eerder niet ontvankelijk en/of niet volledig verklaard dossier wordt echter beschouwd als een nieuwe aanvraag.

De decreetgever heeft dus geen rekening gehouden met 'oudere' verkavelingsvergunningen die werden toegekend voor 1 september 2009.

Dit betekent bijvoorbeeld dat indien in 2008 een verkavelingsvergunning werd toegekend de latere aanvraag tot stedenbouwkundige bouwvergunning, ingediend vanaf 1 september 2009, toch onderworpen zal zijn aan de dwingende regelgeving van het decreet.


Besluit

De sociale last vormt één van de innovaties in het stedenbouwrecht die haar effect niet zal missen. Het is van belang om het decreet goed te bestuderen zodat bij het indienen van een vergunningsaanvraag deze sociale last u niet verrast!


Joris GEBRUERS
Advocaat