Verkoop van een onroerend goed: hoe langer hoe moeilijker!

Wim Mertens

Wim Mertens Administratief recht en Omgevingsrecht Stuur een mail
LinkedIn

Meer informatie

Een tiental jaren geleden konden de meeste personen zelf hun onroerend goed nog vrij gemakkelijk verkopen. Publiciteit kon via een eenvoudige affiche aan het raam of in een locaal reclameblad.

Een compromis met een koper was vlug gemaakt zodra er een akkoord was over de prijs. De geschreven overeenkomst was immers aan weinig inhoudelijke en formele verplichtingen onderworpen.
Sinds het begin van deze eeuw zijn die verplichtingen aanzienlijk toegenomen....


1. Informatieplicht voor iedereen

Artikel 142 van het decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening legt aan iedereen die een onderhandse akte van verkoop opmaakt twee verplichtingen op. Je moet vermelden:
of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt
wat de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het goed is
Deze verplichting geldt dus voor elke particulier of rechtspersoon die een onroerend goed verkoopt en daaromtrent een geschreven overeenkomst opstelt.
De vastgoedmakelaars en andere personen die in de uitoefening van hun beroep of activiteit dergelijke geschreven overeenkomsten opmaken moeten bovendien de inhoud van artikel 99 van hoger vermeld decreet integraal overnemen in de overeenkomst. (In dat artikel 99 worden alle vergunningsplichtige werken opgesomd)

Deze verplichtingen gelden niet alleen bij verkoop van een onroerend goed maar ook bij:
- verhuring voor meer dan negen jaar
- vestiging van erfpacht of opstal


2. Is er een stedenbouwkundige vergunning uitgereikt ?

Om te weten of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning uitgereikt is, moet je contact opnemen met de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente waar het onroerend goed gelegen is.
Je vraagt best schriftelijk die informatie op. Zodra je een schriftelijk antwoord hebt, voeg je dit best bij de verkoopovereenkomst. Zo vermijd je foutieve gegevens. Indien de gemeente foutieve gegevens zou verstrekt hebben, kan je later desgevallend die gemeente daarvoor aansprakelijk stellen.
Het decreet vereist niet expliciet dat je nagaat of een eventuele bebouwing conform de afgeleverde vergunning is gebouwd.
Om echter later eventuele discussies te vermijden, kijk je dit toch beter zelf ook eens na. Indien er afwijkingen zijn, is het best om die in de akte te vermelden.


3. Wat is de meest recente stedenbouwkundige bestemming van een onroerend goed ?

Als gemeenten beschikken over een plannen- en een vergunningenregister, dan wordt dat gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Dat register bevat de exacte gegevens over de bestemming van het onroerend goed. Een uittreksel van dat register aan de verkoopovereenkomst toevoegen is voldoende om aan deze tweede verplichting te voldoen.
Zolang de gemeenten niet over dergelijk register beschikken, vraag je die informatie best schriftelijk op bij de gemeente waar het onroerend goed gelegen is, en voeg je het antwoord ook best aan de verkoopovereenkomst toe.


4. Verplichtingen inzake publiciteit

De informatieverplichtingen m.b.t. een geschreven overeenkomst voor verkoop van een onroerend goed zijn tweeërlei.
Let op wanneer je publiciteit wil maken voor dat onroerend goed. Dan zijn de verplichtingen nog omvangrijker.
Die verplichtingen gelden voor iedereen die voor eigen rekening of als tussenpersoon een onroerend goed:
- verkoopt
- verhuurt voor meer dan negen jaar
- inbrengt in een vennootschap
- met erfpacht of een opstalrecht wil overdraagt
- of op andere wijze de eigendomsoverdracht met een vergeldend karakter van het goed bewerkstelligt

Die verplichtingen in concreto zijn:
- of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is afgeleverd (zie 2)
- de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed vermelden met de benamingen gebruikt in het plannenregister (zie 3)
- of er voor het goed een dagvaarding werd uitgebracht voor een bouwmisdrijf of waarin het herstel in de vorige staat, een meerwaarde of aanpassingswerken worden gevorderd en iedere in een gerechtelijke procedure uitgesproken beslissing
- of er op het goed een voorkooprecht rust, zoals bedoeld in artikel 63 van dat decreet
- of voor het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is.

Voor een advertentie op internet gebruikt u geen afkortingen.
Voor het opmaken van uw advertentie in de geschreven pers (waar doorgaans per letter of lijn betaald wordt)mag u gebruikmaken van de volgende afkortingen:

Vg: Stedenbouwkundige vergunning uitgereikt (u vermeldt ook best de datum)
Gvg: Geen stedenbouwkundige vergunning uitgereikt

Wg: Woongebied
Wche: Woongebied met een culturele, historische en/of esthetische waarde
Wp: Woonpark
Wug: Woonuitbreidingsgebied
Igb: Industriegebied
Iab: Industriegebied voor ambachtelijke bedrijven of gebieden voor kmo
Gdr: Gebied voor dagrecreatie
Gvr: Gebied voor verblijfsrecreatie
Ag: Agrarisch gebied
Lwag: Landschappelijk waardevol agrarisch gebied
Bg: Bosgebied
Ng: Natuurgebied
Nr: Natuurreservaat
Pg: Parkgebied

Dv: Dagvaarding uitgebracht (datum, rechtbank, uitspraak ook vermelden)
Gdv: Geen dagvaarding uitgebracht

Vkr: Voorkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig
Gvkr: Geen voorkooprecht ruimtelijke ordening aanwezig

Vv: Verkavelingsvergunning
Gvv: Geen verkavelingsvergunning


5. Sancties
Er zijn al heel wat mensen op de hoogte van de verplichtingen zoals hiervoor uiteengezet.
Weinigen weten echter dat er heel wat sancties staan op het niet naleven van die verplichtingen.
Zo kan de rechtbank op vordering van de kopers of de huurders van het onroerend goed hun titel van eigendomsverkrijging of van huur op kosten van de veroordeelde vernietigen; daarenboven kan ook schadevergoeding toegekend worden.
Belangrijk is wel dat de vordering tot vernietiging niet meer kan worden ingeroepen indien de inbreuk op de informatieplicht met betrekking tot de publiciteit en de onderhandse overeenkomst is rechtgezet bij de authentieke akteverlening en de informatiegerechtigde in deze akte verzaakt aan de vordering tot nietigverklaring op basis van een inbreuk op de informatieplicht.
Ook voorziet het decreet gevangenisstraffen van 8 dagen tot 5 jaar en/of een geldboete van 6 euro tot 400.000 euro wanneer je een inbreuk pleegt op hoger vermelde verplichtingen.


Conclusie

De tijden dat iedereen zo maar een advertentie kon plaatsen om je huis te verkopen, zijn voorbij.
Wij hebben je hiervoor een kort overzicht gegeven van de verplichtingen die je moet nakomen.
Doe je dat niet, loop je risico's, zelfs op gevangenisstraf en/of geldboetes

Informeer je goed of laat je bijstaan door professionelen: wij staan klaar om u het nodige advies te geven.



Wim MERTENS
Advocaat - vennoot