Weetjes en wetjes uit het nieuwe Bodem(sanerings)decreet

Wim Mertens

Wim Mertens Administratief recht en Omgevingsrecht Stuur een mail
LinkedIn

Meer informatie
Gevolgen voor bedrijfsvoering inzake onroerend goed

1. INLEIDING



* Op 11.10.2006 heeft het Vlaamse Parlement het decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming, verder genoemd: het "Bodemdecreet", goedgekeurd.
Dit Bodemdecreet werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 22.01.2007.

Dit Bodemdecreet zal het huidige decreet betreffende de bodemsanering van 22.02.1995, verder genoemd: het "Bodemsaneringsdecreet", vervangen van zodra het de nodige uitvoering heeft gekregen door een besluit van de Vlaamse Regering en meer specifiek op de data die daarin worden vastgesteld. Dit uitvoeringsbesluit zal op zijn beurt het bestaande besluit van de Vlaamse Regering houdende vaststelling van het Vlaams Reglement betreffende de Bodemsanering van 05.03.1996 (verder: VLAREBO) vervangen.

De Vlaamse Regering had gehoopt om de nieuwe regelgeving op 01.01.2008 in werking te kunnen laten treden, maar het is niet zeker dat deze streefdatum gehaald zal worden.
Op het ogenblik van de opmaak van deze nota is er alleen nog maar een Voorontwerp tot wijziging van het VLAREBO (verder: Voorontwerp VLAREBO II), goedgekeurd door de Vlaamse Regering op 20.07.2007.


* Aangezien het onmogelijk is om binnen het ter beschikking gestelde tijdsbestek alle wijzigingen t.o.v. de bestaande regelgeving te bespreken, laat staan dit grondig te doen, worden hieronder de voornaamste krachtlijnen van het Bodemdecreet van 11.10.2006 en van het Voorontwerp van VLAREBO II toegelicht.
In het tweede deel van de nota wordt stilgestaan bij een aantal concrete juridische geschillen waartoe de bodemsaneringsregelgeving aanleiding heeft gegeven.


2. DE KRACHTLIJNEN VAN HET BODEMDECREET EN HET VOORONTWERP TOT WIJZIGING VAN HET VLAREBO




2.1. Overdracht van grond - begrip


* Wanneer een transactie als een "overdracht van grond" wordt aanzien, dan heeft dat verschillende implicaties (bodemattest, eventuele onderzoeks- en saneringsplicht – art. 36 e.v. Bodemsaneringsdecreet, art. 101 e.v. Bodemdecreet).

De decreetgever heeft beslist om het aangaan van persoonlijke gebruiksrechten, zoals woninghuur, handelshuur, pacht, bruikleen, evenals het vestigen van een recht van gebruik en bewoning niet langer dan een "overdracht van grond" te aanzien.

De transacties m.b.t. zakelijke rechten (eigendom, vruchtgebruik, erfpacht en opstal) blijven dat wel. (art. 2, 18° Bodemdecreet)

* Het Voorontwerp van VLAREBO II voorziet verder ook in de mogelijkheid om het statuut van onschuldig bezit over te dragen bij verkoop, mits voldaan is aan een aantal voorwaarden (art. 145 e.v. Voorontwerp van VLAREBO II).
Zo mogen noch de verwerver, noch de overdrager de verontreiniging zelf hebben veroorzaakt; evenmin mag de verontreiniging tot stand zijn gekomen tijdens een periode dat de personen in kwestie eigendoms- of gebruiksrechten hadden op de grond.
De verwerver aan wie het statuut van onschuldig bezitter kan worden overgedragen, verkrijgt de wettelijke zekerheid dat hij niet door de OVAM zal worden aangesproken voor het uitvoeren van een beschrijvend bodemonderzoek of bodemsaneringswerken.


2.2. Bijzondere regeling bij overdracht van appartementen op risicogronden


De Vlaamse Regering krijgt in art. 30 Bodemdecreet een rechtsgrond om voor de overdracht van appartementen op risicogronden een aangepaste regeling uit te werken.

Meer bepaald zal de individuele mede-eigenaar in 3 gevallen niet langer op eigen kosten een oriënterend bodemonderzoek moeten laten uitvoeren voor de overdracht van zijn individueel appartement.

Het Voorontwerp van VLAREBO II voorziet dat de vereniging van mede-eigenaars eenmalig een oriënterend bodemonderzoek moet laten uitvoeren en financieren.
Dit moet gebeuren voor 31.12.2014 (art. 58 e.v. Voorontwerp van VLAREBO II).
Als de vereniging deze verplichting niet nakomt, kan de individuele eigenaar, die daardoor het oriënterend bodemonderzoek wel zal moeten laten uitvoeren indien hij zijn eigendom wil verkopen, de kosten van dit oriënterend bodemonderzoek recupereren op de vereniging van mede-eigenaars.


2.3. Een "duidelijker" saneringscriterium bij historische verontreiniging


In het Bodemsaneringsdecreet was het saneringscriterium bij historische verontreiniging (d.i. verontreiniging die tot stand gekomen is vóór 29.10.1995) dat er ernstige aanwijzingen moesten zijn dat de verontreiniging een ernstige bedreiging voor het milieu vormde (art. 30 Bodemsaneringsdecreet).

Dit criterium wordt in het Bodemdecreet verlaten. Er staat thans dat er duidelijke aanwijzingen van een ernstige bedreiging moeten zijn (art. 19 Bodemdecreet).
Deze wijziging is in het voordeel van de personen die als saneringsplichtige geviseerd kunnen worden want het verstrengt de bewijslast van de OVAM. Duidelijkheid laat geen twijfel toe.



2.4. De saneringsplicht ligt eerder bij de gebruiker dan bij de eigenaar


* In het nieuwe Bodemdecreet wordt het cascadesysteem van saneringsplicht enigszins gewijzigd.

Het Bodemsaneringsdecreet viseerde in de eerste plaats de exploitant, in de tweede plaats de eigenaar en pas in de derde plaats de gebruiker (huurder, vruchtgebruiker, opstalhouder).

In het Bodemdecreet wisselen de gebruiker en de eigenaar van plaats (zie bv. art. 11 en art. 22 Bodemdecreet).

Voortaan zal bijgevolg de gebruiker eerder dan de eigenaar het saneringsrisico moeten dragen.


* Uiteraard zal de gebruiker die door de OVAM is aangemaand tot het uitvoeren van een bodemonderzoek of bodemsanering, nog steeds kunnen trachten om het statuut van onschuldig bezitter te verkrijgen en zich zo van de saneringsplicht te bevrijden. Hij draagt in dat geval uiteraard de bewijslast van de cumulatieve voorwaarden van het statuut van onschuldig bezitter.

Bovendien blijft het in de nieuwe bodemregelgeving zo dat de aanvraag tot het verkrijgen van dit statuut op straffe van niet-ontvankelijkheid binnen een bepaalde termijn moet zijn ingediend.
Daar waar die termijn voor wat historische verontreiniging betreft expliciet in het Bodemsaneringsdecreet was ingeschreven en 30 dagen omvatte, met de dag van de ontvangst van de aanmaning van OVAM als aanvangspunt (art. 31 Bodemsaneringsdecreet), is dit niet gebeurd in het Bodemdecreet. Artikel 12 §5 en 23 §5 van het Bodemdecreet laten het aan de Regering over om die termijn te bepalen.

Het Voorontwerp van VLAREBO II voorziet in een termijn van 90 dagen die zowel bij historische als bij nieuwe bodemverontreiniging geldt (art. 51-52 Voorontwerp van VLAREBO II).
Het Voorontwerp voorziet bovendien ook in de mogelijkheid om in een latere fase van de sanering een nieuw verzoek tot vrijstelling van de saneringsplicht in te dienen (bv. na oriënterend bodemonderzoek - beschrijvend bodemonderzoek). Dit verzoek moet gebaseerd zijn op nieuwe feiten.


* Tenslotte werd in het Bodemdecreet de voorwaarde van "feitelijke controle" geschrapt. (zie en vgl. art. 10 §1 Bodemsaneringsdecreet met art. 11-12 Bodemdecreet).
Dit impliceert dat iedereen die op feitelijke wijze een gebruik van een bepaalde grond heeft, meteen als saneringsplichtige kan worden aangewezen.
Om de gebruiker als saneringsplichtige aan te duiden moet OVAM niet meer bewijzen dat deze de feitelijke controle had.


2.5. Andere criteria voor "onschuldig bezit"


2.5.1. Verstrenging.

Het Bodemdecreet voorziet expliciet de anterioriteitsvereiste als voorwaarde om als onschuldige bezitter beschouwd te kunnen worden.
Dit betekent dat de bodemverontreiniging moet zijn tot stand gekomen vóór het tijdstip waarop men exploitant, gebruiker of eigenaar is geworden (zie art. 12 §1, 2°; 12 §2, 2°; 23 §1, 2°; 23 §2, 2°; 105 en 110 Bodemdecreet).

2.5.2. Versoepeling, maar niet voor de eigenaar.

De vrijstellingsvoorwaarde van het "niet op de hoogte zijn of behoren te zijn van de verontreiniging" is in het Bodemdecreet enkel nog van toepassing op de eigenaar, niet meer op de exploitant en de gebruiker (zie en vgl. art. 10 Bodemsaneringsdecreet met art. 12 Bodemdecreet en art. 31 Bodemsaneringsdecreet met art. 23 Bodemdecreet).

Verder wordt in het Bodemdecreet aan de Vlaamse Regering de mogelijkheid geboden om de elementen te bepalen waarmee rekening moet worden gehouden bij de beoordeling of de eigenaar niet op de hoogte was of niet op de hoogte behoorde te zijn van de verontreiniging op het ogenblik van de verwerving (zie art. 12, art. 23, en 105 en art. 110 Bodemdecreet).

Het voorontwerp tot wijziging van het VLAREBO II voorziet in 8 criteria (art. 50)

1° tijdstip van de verwerving
2° vermeldingen of aanwijzingen in de aankoopakte
3° hoedanigheid van de eigenaar
4° ervaring of beroepskennis van de eigenaar
5° aard, zintuiglijke waarneembaarheid of algemene bekendheid van de bodemverontreiniging
6° aard van de inrichting die aanleiding heeft gegeven tot de bodemverontreiniging
7° toestand van en de voorkennis over de verontreinigde grond
8° beschikbare documenten met betrekking tot de verontreinigde grond.

In het Verslag aan de Vlaamse Regering staat verder:

"Het feit dat een eigenaar een verontreinigde grond verworven heeft vooraleer er sprake was van enige bodemsaneringsregeling in het Vlaamse Gewest of het feit dat in de aankoopakte geen melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van enige bodemverontreiniging op de grond, zijn gegevens waarmee rekening moet worden gehouden bij de beoordeling van de kennisvoorwaarde, maar houdt nog niet automatisch in dat in elk geval voldaan is aan die voorwaarde. Bij de beoordeling van de kennisvoorwaarde is het tevens gerechtvaardigd om strengere eisen te stellen ten aanzien van industriële vennootschappen en (rechts)personen die beroepsmatig bezig zijn met de koop-verkoop, verhuur en het beheer van gronden en gebouwen (o.a. immobiliënkantoren en -vennootschappen, patrimoniumvennootschappen) dan ten aanzien van gewone particulieren."


2.6. Een "realistischer" saneringsdoel


* In het Bodemdecreet is ingeschreven dat bij nieuwe bodemverontreiniging (d.i. verontreiniging die tot stand gekomen is na 28.10.1995) de sanering tot oogmerk moet hebben een betere bodemkwaliteit te verwezenlijken dan de toepasselijke richtwaarden voor bodemkwaliteit.

De praktijk heeft uitgewezen dat de principiële saneringsdoelstelling die in het Bodemsaneringsdecreet was voorzien (= de realisatie van de achtergrondwaarden) zelden werd gerealiseerd.


* De richtwaarden van het Bodemdecreet moeten toelaten dat na sanering de bodem al zijn functies kan vervullen zonder dat enige beperking moet worden opgelegd (art. 10 Bodemdecreet). Zij worden vastgesteld door de Vlaamse Regering.

De richtwaarden worden vastgelegd in art. 2 en in de bijlage II bij het Voorontwerp van VLAREBO II


* Het BATNEEC-principe (=geen sanering tot de achtergrondwaarden wanneer deze via de best beschikbare technieken niet kunnen gerealiseerd worden tegen kosten die niet onredelijk hoog zijn, art. 8 §2 Bodemsaneringsdecreet) blijft behouden maar wordt aangepast aan het nieuwe saneringsdoel (geen sanering tot de richtwaarden wanneer deze via de best beschikbare technieken niet kunnen gerealiseerd worden tegen kosten die niet onredelijk hoog zijn – art. 10 §2 Bodemdecreet).

Bij historische bodemverontreiniging vertrekt men van het risico. De bodemsanering moet bij deze verontreiniging er minstens op gericht zijn te vermijden dat de bodemkwaliteit een risico oplevert of kan opleveren voor mens en milieu (art. 21 Bodemdecreet).


2.7. Vereenvoudiging en flexibilisering van de procedures


2.7.1. De onderzoeksfase

Het Bodemsaneringsdecreet voorzag dat er voorafgaandelijk aan het eigenlijke beschrijvend bodemonderzoek een voorstel van beschrijvend bodemonderzoek moest worden opgemaakt. Vervolgens dienden tussentijdse verslagen te worden ingediend over de vordering van de onderzoeksverrichtingen (art. 13-14 Bodemsaneringsdecreet).
Deze verplichtingen worden in het Bodemdecreet geschrapt (art. 38 Bodemdecreet).

Het Bodemdecreet laat bovendien toe om een oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek in één beweging uit te voeren en één rapport in te dienen bij de OVAM zodat op een snellere en meer "kostefficiënte" manier kan worden opgetreden (art. 44 Bodemdecreet).


2.7.2. De fase van het bodemsaneringsproject en de bodemsaneringswerken

De mogelijkheid wordt voorzien om het beschrijvend onderzoek en de bodemsanering gefaseerd uit te voeren met een prioritaire aanpak van de bron van verontreiniging (art. 38 §3 Bodemdecreet).

Voor de gevallen waarin bodemverontreiniging kan worden behandeld door saneringswerken die maximaal 180 dagen in beslag nemen, kan worden volstaan met een beperkt bodemsaneringsproject (art. 56 e.v. Bodemdecreet).


2.8. Nieuw: grondverzet - waterbodems - draagkrachtregeling/cofinanciering - grondeninformatieregister


* De regels m.b.t. het gebruik van uitgegraven bodem - beter gekend als het "grondverzet" - beschikten tot dusver slechts over een bijzonder beperkte decretale basis (art. 48bis Bodemsaneringsdecreet).
Vanuit het oogpunt van de rechtszekerheid werden principes van het grondverzet decretaal verankerd (art. 136-138 Bodemdecreet).


* Verder bevat het Bodemdecreet een specifieke regeling voor het onderzoek en de sanering van waterbodems. De saneringsplicht rust daarbij op de "beheerder" van de waterbodem (art. 124 e.v. Bodemdecreet).


* Het nieuwe decreet voorziet ook nog in de mogelijkheid om de saneringsplichtige een draagkrachtregeling (= spreiding financiële lasten – art. 14 Bodemdecreet) of een cofinancieringsregeling (art. 15 Bodemdecreet) toe te kennen, terwijl in het huidige Bodemsaneringsdecreet deze saneringsplichtige het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering steeds moet (pre-)financieren.
De cofinancieringsregeling houdt in dat een persoon bij de overname van de saneringsplicht van een failliet verklaarde vennootschap of handelaar financiële steun kan krijgen van de Vlaamse overheid.


* Tenslotte wordt het register van de verontreinigde gronden vervangen door het minder stigmatiserende grondeninformatieregister (art. 5 Bodemdecreet).
De OVAM heeft daarbij ook de bedoeling om van het bodemattest een volwaardig en kwaliteitsvol informatie-instrument te maken m.b.t. alle gronden gelegen in het Vlaamse Gewest. Daarbij is het de bedoeling om de inhoud van het attest niet te beperken tot informatie over de verontreiniging.




3. CONCRETE TIPS BIJ GESCHILLEN INZAKE BODEMSANERING



3.1. Administratieve geschillen met OVAM en met de Vlaamse Minister bevoegd voor Leefmilieu


3.1.1. Verweer op het vlak van de vestiging van de saneringsplicht

Men beperkt zich in het verweer op het vlak van de vestiging van de saneringsplicht best niet louter tot het inroepen van het statuut van onschuldig bezitter (art. 10 §2 en 31 §2 Bodemsaneringsdecreet).

Zo moet de OVAM steeds bewijzen dat de verontreiniging tot stand kwam op de grond waarop u een inrichting exploiteert, die u gebruikt of waarvan u eigenaar bent (art. 10 §1 en art. 31 Bodemsaneringsdecreet). Bijvoorbeeld ingeval van perceelsgrensoverschrijdende verontreiniging (bv. in industriegebied) kan hierover twijfel rijzen omdat het niet eenvoudig is om te bewijzen dat de verontreiniging op uw perceel "tot stand kwam".

Verder kan de eigenaar zich van de saneringsplicht bevrijden indien hij aantoont dat hij niet de "feitelijke controle" had over de grond (art. 10 §1, b en art. 31 Bodemsaneringsdecreet). Deze feitelijke controle kan bijvoorbeeld destijds zijn uitgeoefend door een houder van een persoonlijk of beperkt zakelijk recht (zoals bv. de huurder, of nog, door diens onderhuurder).

Bij historische verontreiniging kan maar een saneringsplicht worden opgelegd indien eerst vaststaat dat er ernstige aanwijzingen zijn van het bestaan van een bodemverontreiniging die een ernstige bedreiging vormt. Het is aan de OVAM om hiervan het bewijs te leveren.

Het is bv. argumenteerbaar dat er geen ernstige aanwijzingen zijn wanneer er enkel subjectieve verklaringen zijn (bv. van huurders) en wanneer beperkte objectieve vaststellingen - hoewel niet het resultaat van een daadwerkelijk bodemonderzoek maar slechts van beperkte bodemstaalnames - de aanwezigheid van een bodemverontreiniging die een ernstige bedreiging vormt tegenspreken.


3.1.2. Verweer op het vlak van de omvang van de saneringsplicht

De saneringsplichtige heeft geen geldige reden om zich in het verdere verloop van de sanering enkel nog "slaafs" te gedragen en de beslissingen van de OVAM zonder verweer (te laten) uit te voeren (uitvoeren). Ook de saneringsplichtige exploitant, eigenaar of gebruiker heeft immers belangrijke rechten te verdedigen.

De praktijk wijst uit dat via de bijzondere mogelijkheden die de regelgeving voorziet om als saneringsplichtige in de besluitvorming van de OVAM te interveniëren op het niveau van het bodemonderzoek / het bodemsaneringsproject / de rapportering van het verloop van de bodemsaneringswerken, een aanzienlijke beperking van de saneringskost kan worden bekomen, o.m. via het BATNEEC-principe.
Via diezelfde interventiemogelijkheden kan echter ook de belanghebbende derde (bv. de eigenaar wanneer de OVAM de saneringsplicht heeft gevestigd op de gebruiker / exploitant) opkomen voor zijn belang opdat de sanering zo grondig mogelijk wordt uitgevoerd (hij kan bv. voor de OVAM het standpunt van de bodemsaneringsdeskundige betwisten dat er ingevolge de reeds uitgevoerde werken geen ernstige bedreiging meer zou zijn, onverminderd de rechten die hij kan putten uit de huurovereenkomst en die hij voor de burgerlijke rechter kan doen gelden).


3.1.3. Verhouding tot de OVAM / Vlaamse Minister bevoegd voor Leefmilieu

Wees u bewust van de rechten die u bezit wanneer u (als exploitant – als eigenaar – als gebruiker) door de OVAM wordt geviseerd.

Wanneer de OVAM u aanschrijft, handel dan snel.
De bodemregelgeving bevat verschillende en bovendien korte vervaltermijnen.

Besef dat wanneer u gespecialiseerde juridische bijstand wenst, deze alleen maar doeltreffender kan worden naarmate de tijd die u aan uw raadsman kan verschaffen om kennis te nemen van het dossier (bv. de briefwisseling met OVAM, het bodemonderzoek, etc.) uitgebreider is.


3.2. Burgerrechtelijke geschillen


3.2.1. Bijzondere verjarings- of vervaltermijnen

* Art. 100 van de Gecoördineerde Wetten op de Rijkscomptabiliteit:

Het komt regelmatig voor dat de verkoper / saneringsaansprakelijke de Belgische Staat, het Vlaamse Gewest, of één van de Vlaamse provincies is. De schuldvorderingen op deze overheden verjaren overeenkomstig art. 100 van de Gecoördineerde Wetten op de Rijkscomptabiliteit door het verstrijken van 5 jaren vanaf de eerste januari van het begrotingsjaar waarin zij zijn ontstaan. Een schuldvordering ontstaat wanneer het bestaan van schade (te onderscheiden van de omvang van de schade) en de daarvoor aansprakelijke persoon / overheid kan worden vastgesteld.

* Art. 1648 B.W.:

De rechtsvordering op grond van verborgen gebreken moet overeenkomstig art. 1648 B.W. binnen "een korte tijd" worden ingesteld. De praktijk wijst uit dat de rechtbanken van oordeel zijn dat de rechtsvordering binnen één jaar na de ontdekking van het gebrek moet worden ingesteld (uitz: verlenging ingevolge onderhandelingen minnelijke regeling – maar: strikte toepassing!)


3.2.2. Verplichtingen van de overdrager

* Er is niet alleen een verplichting in hoofde van de overdrager om zijn overnemer in te lichten van de bodemverontreiniging waarvan hij effectief kennis heeft, maar ook van de elementen waarvan hij kennis heeft en die een risico op bodemverontreiniging impliceren

* Via contractuele bedingen of clausules kan je als overdrager je buitencontractuele aansprakelijkheid niet uitsluiten. Concreet betekent dit dat de benadeelde overnemer de overdrager die de precontractuele informatieverplichting niet heeft vervuld, steeds kan aanspreken op grond van art. 1382 B.W.
De benadeelde overnemer die zich op art. 1382 B.W. beroept zal wel o.a. het bewijs van een fout (en bijgevolg van schuld) moeten leveren.

De aansprakelijkheid op grond van verborgen gebreken (art. 1641 e.v. B.W.) kan contractueel wel worden beperkt.

* Een mogelijke nalatigheid van de overnemer kan het bedrog van de overdrager niet verschonen.




3.2.3. Omvang van de schadeloosstelling

* De benadeelde overnemer heeft slechts recht op schadevergoeding in zoverre er een verplichting tot sanering was op basis van het Bodemsaneringsdecreet.

* Aan de overnemers werd de mogelijkheid ontnomen om zich op voorhand te vergewissen van de kostprijs van de sanering. Het feit dat de overnemers de grond naar een stortplaats hebben afgevoerd kan hun niet worden toegerekend.
Het Hof van Beroep kent de overnemers een provisie toe van 30.000,00 EUR.
Het stelt een deskundige aan met als opdracht de facturen van de firma die de afvoer heeft verzorgd, na te gaan op hun overeenstemming met de gangbare prijzen en om na te gaan wat moest worden afgegraven.

* Regels Bodemsaneringsdecreet inzake grondverzet kunnen "reinigingsplicht" impliceren (afvoer naar grondreinigingscentrum) terwijl er geen saneringsplicht was

* Art. 1382 B.W. impliceert restitutie in de situatie ex ante.

* De benadeelde die afvoert conform de regels inzake grondverzet begaat geen inbreuk op art. 1382 B.W..

* Wanneer de verhuurder zijn verplichting tot het uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek zoals voorzien in art. 37 Bodemsaneringsdecreet schendt, dan betekent dit nog niet ipse facto dat de huurder gerechtigd is op de nietigverklaring van de overdracht in toepassing van art. 40 Bodemsaneringsdecreet.

Aangezien in dit geval is gebleken dat de bodem wel verontreinigd was, maar geen aanleiding gaf tot een saneringsplicht, is de huurder slechts benadeeld in de mate dat hijzelf het oriënterend bodemonderzoek heeft moeten financieren. Die kosten kan hij dan ook recupereren op de verhuurder.

* Discussie over een clausule in een notariële akte

"De verkoper verklaart dat ...de koper vóór heden op de hoogte is gebracht van het aangevraagde en bekomen attest. De inhoud van het bodemattest afgeleverd door OVAM op tweeëntwintig december tweeduizend luidt letterlijk als volgt: "Voor dit kadastraal perceel zijn gegevens beschikbaar in het register van de verontreinigde gronden. Bij oriënterend bodemonderzoek 'Oriënterend bodemonderzoek XXXXX, uitgevoerd door XXXXX dd. XXXX, waarin dit kadastraal perceel was opgenomen werden verhoogde concentraties ten opzichte van de achtergrondwaarden vastgesteld zonder dat hierbij een niveau wordt overschreden waarbij er ernstige nadelige effecten kunnen optreden voor de mens of het milieu. Conform het Bodemsaneringsdecreet dient niet tot bodemsanering te worden overgegaan...
Dit attest vervangt alle vorige attesten.

Partijen verklaren aan de instrumenterende notaris bevestigd te hebben dat de bepalingen van artikel 39 van het Bodemsaneringsdecreet werden toegepast.

De verkoper verklaart met betrekking tot het verkochte goed geen weet te hebben van bodemverontreiniging die schade kan berokkenen aan de koper of aan derden, of die aanleiding kan geven tot een saneringsverplichting, tot gebruiksbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen.
De koper erkent ingelicht te zijn dat hij, overeenkomstig de bepalingen van het Bodemsaneringsdecreet, saneringsplichtige is vanaf de eigendomsoverdracht, onverminderd de mogelijkheid zich te verhalen op de verkoper met betrekking tot de verontreiniging die vóór de overdracht heeft plaatsgehad. De instrumenterende notaris heeft partijen gewezen op de draagwijdte van de eventuele saneringsplicht, de aansprakelijkheid en de informatieplicht van partijen.
Voor zover als nodig, verklaart de koper uitdrukkelijk te verzaken aan elke vordering tot nietigheid die door hem zou kunnen ingesteld worden op grond van artikel 36 §4 van genoemd Decreet, met betrekking tot onderhavige verkoop."


De Rechtbank stelde dat deze clausule het verhaal afhankelijk maakt van het bestaan van een saneringsplicht als gevolg van de bepalingen van het Bodemsaneringsdecreet. Dergelijke verhaalsclausule moet als gevolg van art. 1162 B.W. worden geïnterpreteerd in het voordeel van degene die zich verbonden heeft. Het rapport van onderzoek van bodemstalen dat de koper bijbrengt, bevat nergens enige aanduiding dat de verontreiniging de bodemsaneringsnormen zou overschrijden zodat er geen verhaal kan worden uitgeoefend.

Bovendien kan de verontreinigde grond vrij worden gebruikt in het kader van de grondverzetregeling.


Conclusies


Het verdient de aanbeveling om, ingeval van participatie aan een overdracht van grond, in je onderhandse akte clausules te laten opnemen door iemand die gespecialiseerd in de problematiek van (mogelijke) bodemverontreiniging.
Een goed opgestelde clausule kan veel ellende naderhand voorkomen.
De notaris kan deze clausule overnemen in de authentieke akte.

Begin in ieder geval als benadeelde koper nooit zomaar zelf te saneren. Je riskeert kosten te maken die je niet kan recupereren.

Laat bij overdracht van grond een bodemsaneringsdeskundige enkele bodemstalen nemen en benut vervolgens diens bevindingen om (via je raadsman) de verkoper / aansprakelijke schriftelijk in gebreke te stellen.

Nodig de verkoper / aansprakelijke desgevallend uit voor een regeling in der minne die vervolgens geformaliseerd wordt in een akte. Ga alleszins over tot dagvaarding als er op korte termijn geen minnelijke regeling kan worden bereikt. Vorder de veroordeling van de verkoper / aansprakelijke tot o.a. het op zijn kosten uitvoeren van werken ter verwijdering van de verontreiniging met toezicht van een deskundige. Via dergelijke vordering vermijd je het risico dat je de kosten (ook deze van de deskundige) zelf moet prefinancieren.






Wim MERTENS en Andy BEELEN,
Advocaten