Belangrijke wijzigingen op het gebied van de huurwetgeving

U heeft de laatste tijd in de media wellicht wel iets horen vallen in verband met de nieuwe huurreglementering. De definitieve wijzigingen zijn inmiddels bekend en daarom zouden wij graag even stilstaan bij wat er nu precies wijzigt en wat u daarvan als huurder of verhuurder vooral moet onthouden. Tenzij het hierna anders wordt vermeld, gelden de nieuwe regels vanaf 18 mei 2007.

DE PRIJS AFFICHEREN.


Bij de verhuring van een goed dat bestemd is voor bewoning in de ruime betekenis, dient in elke officiële of publieke mededeling het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de gemeenschappelijke lasten te worden vermeld.

Een gewoon bordje met de vermelding "te huur" voor de venster zal dus niet langer volstaan! De prijs zal daarenboven niet enkel vermeld moeten worden op het bordje voor de venster, maar ook op elke advertentie die u laat plaatsen in een krant, dagblad, op een vastgoedwebsite, ... , kortom telkens wanneer u "publiekelijk" een woning te huur aanbiedt.

Inbreuken op deze verplichting kunnen door de gemeenten worden bestraft met een administratieve boete tussen 50 € en 200 €. In de praktijk zal de gemeente hiertoe haar politiereglement moeten aanpassen en beslissen of ze werk maakt van de vaststelling, vervolging en sanctionering door administratieve boetes. Zolang uw gemeente hier geen werk van maakt, dreigt deze nieuwe regel dode letter te blijven ...

DE HUUROVEREENKOMST SCHRIFTELIJK VASTLEGGEN.

Huurcontracten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder en die met betrekking tot de huur van een kamer bestemd voor de huisvesting van één of meer studenten, dienen op grond van de nieuwe wetgeving vanaf 15.6.2007 verplicht schriftelijk te worden afgesloten en moeten de volgende vermeldingen bevatten: de identiteit van de partijen, de begindatum van de overeenkomst, de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn, het bedrag van de huur.

Op basis van de reeds bestaande wetgeving dient een schriftelijke overeenkomst overigens ook ondertekend te worden door de partijen en dient zij te worden opgemaakt in evenveel exemplaren als er partijen zijn met een onderscheiden belang. Daarenboven moet elk origineel van het contract de vermelding van het aantal originelen bevatten.

In de gevallen waarin enkel een mondelinge overeenkomst is vastgelegd, kunnen zowel de huurder als de verhuurder eisen dat een geschrift wordt opgemaakt door de tegenpartij aangetekend of bij deurwaardersexploot in gebreke te stellen. Indien binnen de acht dagen nog steeds geen (volledig) schriftelijk contract werd opgesteld, kan de partij die in gebreke blijft desgevallend via gerechtelijke weg worden verplicht om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen en indien nodig kan zelfs worden verzocht dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke overeenkomst.

Mondelinge huurcontracten die reeds werden afgesloten vóór 15.6.2007 blijven geldig en aldus onderworpen aan de bepalingen van de wet betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats, maar ook bij deze overeenkomsten kunnen zowel de huurder als de verhuurder – door, indien nodig, de stappen te ondernemen die in de vorige alinea zijn uiteengezet – een geschrift eisen.

DE BIJLAGEN.

Ingevolge de nieuwe wettelijke bepalingen bent u als verhuurder verplicht om aan elke huurovereenkomst een bijlage te voegen over de belangrijkste regels van de huurwet.

Daarnaast zal u uw huurder ook een overzicht moeten bezorgen van de voornaamste regels inzake de normen van gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid. Deze voorwaarden zijn minimumvoorwaarden waaraan elk goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats dient te voldoen. Van deze regels kan niet worden afgeweken in het huurcontract.

Indien u dit wenst, stellen wij u de verplichte bijdragen graag ter uwer beschikking.

DE PLAATSBESCHRIJVING.

De huurder en verhuurder zijn voortaan eveneens verplicht om bij de aanvang van de huur op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te stellen. Deze plaatsbeschrijving dient te worden opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Ze dient bij het huurcontract gevoegd te worden en ook mee geregistreerd te worden.

De sanctie wanneer geen dergelijke intredende plaatsbeschrijving is opgesteld, blijft dezelfde als deze die nu reeds geldt. Dan ontstaat er een wettelijk doch weerlegbaar vermoeden dat de huurder de woning aan het einde van de huur verlaat in dezelfde staat als bij aanvang en ligt dus de bewijslast voor huurschade bij de verhuurder. Aangezien er niets gewijzigd is aan de sanctieregeling, hebben huurders er geen belang bij om hier op aan te dringen.

De nieuwe regeling is van toepassing op alle huurovereenkomsten van gebouwen (behalve bij pachtovereenkomsten) in werking getreden vanaf 18 mei 2007 en geldt niet voor de huurovereenkomsten die op 18 mei reeds lopende waren.

DE REGISTRATIE

De registratie van een huurcontract met betrekking tot een onroerend goed dat uitsluitend bestemd is tot huisvesting is een verplichte formaliteit die in principe kosteloos is. Op grond van de nieuwe wet ligt deze registratieplicht vanaf 1 januari 2007 volledig ten laste van de verhuurder. Daarvan kan, in tegenstelling tot voorheen, contractueel niet worden afgeweken. De verhuurder moet deze plicht daarenboven binnen de twee maand volgend op de sluiting van het contract vervullen.

Indien de huurovereenkomst niet binnen de wettelijke termijn geregistreerd is kan de verhuurder een boete krijgen en geldt – indien het om een huurovereenkomst van 9 jaar gaat – bovendien vanaf 1 juli 2007 de regel dat de huurder een einde kan maken aan deze huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en zonder een vergoeding te betalen.

Het huurcontract krijgt door de registratie een zogenaamde 'vaste datum'. Bovendien wordt het contract bindend voor derde partijen. Het moge duidelijk zijn dat dit zowel voor huurder als voor verhuurder belangrijk is. De huurder zal vanaf de 'vaste datum' wettelijk beschermd zijn tegen uitzetting door de nieuwe eigenaar bij een verkoop van het verhuurde onroerend goed. Indien het huurcontract niet geregistreerd is, kan de huurder het contract beëindigen zonder opzegtermijn.

Het huurcontract moet worden geregistreerd op het registratiekantoor dat bevoegd is voor de plaats waar het verhuurde onroerend goed gelegen is. U kan het bevoegde registratiekantoor met alle nuttige informatie vinden door te surfen naar http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.php?lang=nl

Lopende huurcontracten afgesloten voor 1 januari 2007 die betrekking hebben op onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting en die nog niet geregistreerd zijn, moeten voor 1 juli 2007 geregistreerd worden. Indien u deze contracten uiterlijk 30 juni 2007 registreert, is er geen boete verschuldigd. Na 30 juni 2007 dient er een boete van 25,00 euro betaald te worden.

DE HUURWAARBORG.

Tot voor kort kon u maximaal drie maanden huurwaarborg vragen in geld en diende dit geld geplaatst te worden op een geblokkeerde rekening.

De wetgever heeft de huurder beter willen beschermen en beschrijft nu drie vormen van huurwaarborg:

1. Een waarborg die wordt gestort op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder. In dit geval mag de waarborg niet meer bedragen dan een bedrag gelijk aan 2 maanden huur.
2. Een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de huurwaarborg progressief samen te stellen. In dit geval garandeert een financiële instelling het totale bedrag van de waarborg van bij het afsluiten van de huurovereenkomst. De huurder verbindt er zich toe om gedurende de duur van de huurovereenkomst, met een maximumduur van drie jaar, deze waarborg samen te stellen middels constante maandelijkse afbetalingen. De huurder is aan de financiële instelling geen enkele rente verschuldigd, terwijl deze instelling van haar kant de huurder pas rente zal uitkeren vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld.

De huurder is verplicht om de aanvraag voor een bankwaarborg in te dienen bij de financiële instelling waar hij zijn rekening heeft en waar zijn beroeps – of vervangingsinkomsten worden gestort. De financiële instelling kan de waarborg niet weigeren omwille van de kredietwaardigheid van de huurder. De waarborg mag ook niet hoger liggen dan een bedrag gelijk aan 3 maanden huur.
3. Een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen het OCMW en een financiële instelling. Het OCMW dient hiertoe een verzoek in te dienen bij de financiële instelling. Ook in dit geval mag de waarborg maximum een bedrag gelijk aan 3 maanden huur omvatten.


DE HERSTELLINGEN TEN LASTE VAN DE VERHUURDER
.

Tot voor kort was het zo dat u als verhuurder in principe instond voor alle grote herstellingen en belangrijke onderhoudswerken, maar dat u hier van kon afwijken in de huurovereenkomst door bepaalde herstellingen ten laste van de huurder te leggen. Dit is voortaan niet meer mogelijk! De verhuurder is verplicht tot alle herstellingen andere dan huurherstellingen. Hier kan contractueel niet meer van afgeweken worden.


Katleen LEMMENS,
advocaat