Vergoeding van huurschade

Een veel voorkomende vraag is in welke mate een verhuurder recht heeft op volledige schadevergoeding na verlating van de woonst door de huurder. Dit ongeacht of de verhuurder van plan is om het goed al dan niet te (laten) herstellen.

Zoals U wellicht bekend geldt als algemeen principe dat de huurder gehouden is tot herstel / vergoeding van de huurschade die aan hem toe te schrijven is. Om het even welke de reden van de verbreking van de huurovereenkomst ook moge zijn.

Vraag is of de huurder - geheel of gedeeltelijk - aan deze schadevergoedingsplicht kan ontsnappen indien hij bewijst dat de verhuurder geen schade lijdt. Dit zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn indien hij het goed onmiddellijk terug kan verhuren in de staat waarin het zich bevindt zonder er kosten aan te doen, of indien hij bijvoorbeeld beslist om het goed af te breken.

Het Hof van Cassatie gaf op 30 januari 2004 een duidelijk antwoord op deze vraag en bevestigde hiermee de reeds heersende rechtspraak en rechtsleer. De huurder is, aldus het Hof, steeds gehouden tot volledige schadevergoeding en het staat de verhuurder vrij te doen wat hij wil met deze vergoeding! Hij is m.a.w. niet gehouden de via een gerechtelijke procedure vanwege de huurder ontvangen vergoeding effectief aan te wenden voor het herstel van de huurschade.

Het Hof wijst er in haar arrest op dat de rechter "bij de begroting van de huurschade geen rekening mag houden met gebeurtenissen die zich na het plichtsverzuim van de huurder voordoen of die er helemaal niets mee te maken hebben. Hij mag evenmin rekening houden met latere feiten die los staan van de schade en die de situatie van de verhuurder zouden hebben verbeterd of verzwaard. Door rekening te houden met de verkoop van het goed, die niets te maken heeft met de tekortkomingen van de huurder, noch met de schade zelf wordt de wet geschonden".

Dit algemeen principe zal meestal in het voordeel van de verhuurder spelen. In sommige gevallen kan het evenwel ook een voordeel zijn voor de huurder. Een verhuurder die via een gerechtelijke procedure een bepaalde schadevergoeding kreeg toegewezen kan zich achteraf immers niet meer tot de rechter wenden om nog een aanvullende vergoeding te krijgen wanneer blijkt dat de werkelijke herstellingskosten hoger zijn dan het bedrag dat door de rechtbank werd toegekend.


Katleen Lemmens
advocaat.