Stedenbouwkundige vergunningsplicht

Wim Mertens

Wim Mertens Administratief recht en Omgevingsrecht Stuur een mail
LinkedIn

Meer informatie
Laatste weetjes

De laatste jaren is er heel wat te doen geweest omtrent stedenbouwregelgeving in verband met zonevreemde woningen.

Zonevreemdheid vindt in belangrijke mate zijn oorsprong in de gewestplanning die in de jaren '70 en '80 van vorige eeuw is tot stand gekomen.

In die gewestplannen heeft elk stuk grond een bepaalde bestemming gekregen: bv. woonzone, landbouwzone, industriezone, groenzone, e.a..

Al wat ofwel onbestaanbaar is met een zone zoals omschreven in het gewestplan of wat daarmee onverenigbaar is, of dat is geworden, is zonevreemd.
Heel eenvoudig voorgesteld is een zonevreemde woning een woning die niet gelegen is in een woonzone, al is deze stelling wel zeer ongenuanceerd.

Hierna wordt getracht de op dit moment van kracht zijnde reglementering weer te geven.
Ook wordt benadrukt welke werken u kan uitvoeren zonder vergunning.


1. Geen stedenbouwkundige vergunning nodig


* In alle zones van het gewestplan (dus ook in natuurgebied) kan u onderhouds- en instandhoudingswerken uitvoeren die geen betrekking hebben op de stabiliteit van het gebouw.

Voorbeelden hiervan zijn het vervangen van kapotte dakpannen, het vervangen van versleten ramen. Voor het bijwerken, herstellen of vervangen van geïrodeerde of versleten materialen en onderdelen hebt u geen stedenbouwkundige vergunning nodig !


* Vanzelfsprekend kan u ook werken uitvoeren die vrijgesteld zijn van stedenbouwkundige vergunning in toepassing van het besluit van de Vlaamse Regering van 14.04.2000 tot bepaling van de handelingen en wijzigingen waarvoor geen stedenbouwkundige vergunning nodig is.
Het gaat hier over tijdelijke werken, de plaatsing van sanitaire, elektrische, verwarmings-, isolerings- of verluchtingsinstallaties, het plaatsen van dakvlakvensters, de strikt noodzakelijke toegangen en opritten naar een gebouw, tuinpaden en terrassen, de plaatsing van afsluitingen, enz...

Die werken mogen echter pas uitgevoerd worden voor zover aan een aantal voorwaarden is voldaan, die afhankelijk zijn van de aard van de werken. Dikwijls mogen die werken immers niet in ruimtelijk kwetsbare gebieden, zoals natuurgebieden, parkgebieden, bosgebieden..., uitgevoerd worden.

Het is dus zeker raadzaam dat u het hiervoor vermeld besluit eerst consulteert alvorens u met de werken begint of advies vraagt aan uw raadsman.



2. Stedenbouwkundige vergunning vereist


* Sinds een wijziging van 13.07.2001 op het Stedenbouwdecreet van 18.05.1999 is het ook mogelijk om instandhoudings- en onderhoudswerken uit te voeren die wel betrekking hebben op de stabiliteit (bv. het vervangen van een dakgebinte, het heroprichten van een buitenmuur).
Het gaat hier om werken die het gebruik van een woning of gebouw voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door ingrepen, die betrekking hebben op de constructieve elementen.

Die werken mogen enkel uitgevoerd worden aan niet verkrotte, bestaande, vergunde woningen of gebouwen of die geacht worden vergund te zijn.

Voor die instandhoudings- en onderhoudswerken is wel een stedenbouwkundige vergunning vereist. De vergunningverlenende overheid zal daarbij, alvorens de vergunning toe te staan, afwegen of de goede plaatselijke ordening niet wordt geschaad.

* Van groot belang hierbij is dat wanneer u die onderhouds- en instandhoudingswerken reeds hebt uitgevoerd zonder de nodige vergunning, u één jaar de tijd hebt (= tot 01.02.2003) om een regularisatievergunning daarvoor aan te vragen.



3. Verbouwen, herbouwen en uitbreiden.


* U mag een bestaand gebouw verbouwen binnen het bestaande bouwvolume.


* U mag op dezelfde plaats van een bestaande woning die woning herbouwen binnen het bestaande bouwvolume voor zover het karakter en de verschijningsvorm van de woning behouden blijven.

Als herbouwen op dezelfde plaats wordt beschouwd: het herbouwen van een nieuwe woning die op minstens 3/4 van oppervlakte van de bestaande woning met inbegrip van de woningbijgebouwen die er fysisch één geheel mee vormen, wordt opgericht.

Ook het herbouwen op een gewijzigde plaats van een bestaande woning binnen het bestaand bouwvolume mag op voorwaarde dat de woning getroffen is door een rooilijn of een gemeentelijke verordening inzake de voorbouwlijn.


* Ook het uitbreiden van een bestaande woning mag op voorwaarde dat het bouwvolume maximaal 850 m2 nuttige ruimte bedraagt en op voorwaarde dat de uitbreiding niet meer is dan 100% van de bestaande toestand. De juiste berekeningen van het volume worden nader toegelicht op de website: www.vlaanderen.be onder de rubriek "ruimtelijke ordening".


* Belangrijke voorwaarden om te mogen verbouwen, herbouwen en uitbreiden is dat de woning op het moment van de vergunningsaanvraag niet verkrot mag zijn en moet vergund zijn of minstens geacht wordt vergund te zijn.

Zo het bestaande bouwvolume meer bedraagt dan 1000 m2 dient het volume van de herbouwde woning beperkt te blijven tot 1000 m2.

Ook het aantal woongelegenheden moet beperkt blijven tot het bestaande aantal.

Hoger vermelde mogelijkheden van verbouwen, herbouwen en uitbreiden gelden niet voor de recreatiegebieden, natuurgebieden, parkgebieden en bosgebieden. Ook wat betreft sommige agrarische gebieden zijn er verbodsbepalingen.

Het bouwen en herbouwen langs onvoldoende uitgeruste wegen kan ook niet vergund worden.

Wel het verbouwen en uitbreiden van vergund geachte gebouwen.


* Ook hier is het van belang dat voor de verbouwings-, herbouwings- of uitbreidingswerken die al (deels) uitgevoerd zijn, u nog tot 31.01.2003 de tijd hebt om een regularisatieaanvraag in te dienen.

Verder zijn er nog specifieke regelingen voor wat betreft functiewijzigingen en afgebrande of vernielde woningen ingevolge één of ander oorzaak zoals opgesomd in de wet op de landsverzekeringsovereenkomst.


* Wij zijn er ons bewust van dat het hiervoor vermeld overzicht summier is en onvoldoende gedetailleerd.

Indien U vragen hebt, is het best om een specialist in het vak te raadplegen die kan trachten om voor u een weg te banen door het kluwen van ingewikkelde stedenbouwkundige reglementering.



Wim Mertens