WAT MET WONINGHUUR IN TIJDEN VAN CORONA?

Iedereen is er ondertussen van overtuigd dat de maatregelen die door de overheid werden opgelegd in het kader van de bestrijding van het corona-virus absoluut noodzakelijk zijn om de goede gezondheid van iedereen te waarborgen.

Dat deze maatregelen evenwel op heel wat vlakken ook een aantal nadelige gevolgen met zich meebrengen, is ondertussen spijtig genoeg ook meer dan duidelijk.

Wij willen in deze bijdrage even blijven stilstaan bij een aantal vragen waar verhuurders en huurders van een woning in tijden van corona allemaal mee geconfronteerd kunnen worden.

Bij besluit van 27 maart 2020 heeft de Vlaamse regering een aantal maatregelen ingevoerd om de gevolgen van de coronavirusmaatregelen voor de private en sociale huurmarkt wat te temperen.  In navolging van het besluit werd op 7 april vervolgens ook nog een omzendbrief uitgevaardigd met bijkomende toelichting omtrent deze tijdelijk ingevoerde maatregelen. 

Waar dient rekening mee gehouden te worden indien men net nu van plan was een woning te verhuren?

- Wanneer men een advertentie wenst te plaatsen om een woning te huur aan te bieden, dient men hier voortaan de EPC-score niet meer in te vermelden.Deze nieuwe maatregel is van kracht voor advertenties tot 17 oktober 2020.

- Het EPC-attest zelf dient wel voorhanden te zijn op het ogenblik dat er effectief wordt overgegaan tot sluiting van een contract.

- Huisbezoeken door een makelaar zijn niet toegelaten.

- Wel mogen kandidaat-huurders de woning bezichtigen voor zover de regels inzake social distancing in acht genomen worden.

- Het sluiten van nieuwe contracten op zich is uiteraard nog steeds toegestaan, maar voor wat betreft de ondertekening ervan wordt gevraagd dit te doen rekening houdend met social distancing indien men het samen wenst te doen, of het afzonderlijk te doen: het contract door één partij laten ondertekenen en vervolgens per post of e-mail overmaken ter ondertekening aan de andere partij, of werken met een digitale handtekening.

- De plaatsbeschrijving bij aanvang dient vervolgens op de volgende wijzen opgesteld te worden:

  • door beide partijen samen rekening houdend met social distancing,
  • door één van de twee partijen, dewelke ze vervolgens overmaakt aan de andere partij voor nazicht, bevestiging van akkoord of het formuleren van bemerkingen,
  • door een door beide partijen aangestelde deskundige die alleen ter plaatse gaat en het verslag opstelt, om het vervolgens over te maken aan partijen voor nazicht, bevestiging van akkoord of het formuleren van opmerkingen.

- Hoe dient na ondertekening van het contract de verhuis geregeld te worden?

Verhuizen maakt op zich geen essentiële verplaatsing uit.Enkel in geval de verhuis “dringend” van aard is, kan de verhuis doorgaan en worden de in het kader hiervan gemaakte verplaatsingen als essentiële verplaatsingen beschouwd.Sowieso dient in dat geval rekening gehouden worden met de regels van social distancing.

De term “dringend” verwijst naar:

  • de ongezondheid van de woning of het dreigend gevaar voor de gezondheid van de bewoners,
  • de financiële situatie van de bewoners die niet in staat zijn twee woningen tegelijk te betalen,
  • het feit dat een nieuwe huurder in de woning moet intrekken omdat hij zelf geen ander huisvestingsalternatief heeft (wat uiteraard met zich meebrengt dat de vorige huurder moet verhuizen).

Waar dient rekening mee gehouden te worden voor lopende huurcontracten?

- Moet ik mijn huurder verder blijven betalen (langs de kant van de huurder), en kan mijn huurder eisen dat hij de huur momenteel niet of maar gedeeltelijk moet betalen (langs de kant van de verhuurder)? Dit zijn vragen die op dit ogenblik dagelijks gesteld worden.

Het juridisch antwoord op deze vragen is duidelijk.

De betaalverplichting in hoofde van de huurder is een essentiële verplichting die niet opgeschort werd door de overheid.   Hieromtrent werd niets gewijzigd aan de bestaande reglementering.  De huurder geniet nog steeds over het volledige genot van de woning en dient derhalve zijn huur te betalen.  Corona rechtvaardigt opschorting of kwijtschelding van betaling derhalve niet.

Uiteraard mag evenwel het menselijk aspect, alsook de relatie tussen partijen op langere termijn niet uit het oog verloren worden.   Indien de huurder effectief in financiële problemen is gekomen is door de corona-crisis, zal hij dit wellicht kunnen aantonen en indien hij in het verleden altijd ter goeder trouw geweest is, kan u als verhuurder uiteraard steeds een tijdelijke kwijtschelding, vermindering van de huurprijs of uitstel van betaling in overweging nemen.  Van belang is in dat geval is dat er duidelijke afspraken gemaakt worden, die ook op papier gezet worden.

- Daar waar de overheid niet ingreep in de betalingsverplichting van de huurders, werden er wel een aantal tegemoetkomingen door de overheid ingevoerd waar huurders die ingevolge corona geconfronteerd worden met financiële problemen beroep op kunnen doen:

  • de nutsvoorzieningen zullen in geen geval afgesloten worden tot 17 juli 2020,
  • huurders met gezinsleden waarvan minstens 1 technisch werkloos is ingevolge corona kunnen de water- en energiefactuur (van één maand) terugbetaald krijgen door de overheid (dit met een maximum van 202,68 euro).

- Wat als de lopende huur eindigt in de periode van corona?

Wanneer een huurovereenkomst vervalt of ten einde komt ingevolge opzegging kan de huurder die het bewijs van buitengewone omstandigheden levert om een verlenging verzoeken.   Dit verzoek dient normaal gezien uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur aan de verhuurder gevraagd te worden per aangetekende brief, door afgifte tegen ontvangstbewijs of door betekening van een gerechtsdeurwaardersexploot.

Deze regeling werd nu versoepeld.   In de periode van corana kan de huurder een aanvraag tot verlenging per mail aan de verhuurder richten en kan de aanvraag ook minder dan een maand voor het einde van de huur gedaan worden.

Is een uithuiszetting momenteel nog mogelijk?

Wanneer de huur niet betaald wordt of de huurder maakt zich schuldig aan een andere contractuele wanprestatie, en de verhuurder wenst dat de huurder omwille hiervan uit de woning gezet wordt, zal hij hiervoor steeds een procedure bij de vrederechter dienen in te leiden.  Deze oordeelt vervolgens geval per geval of ontbinding van de huurovereenkomst al dan niet aan de orde is.  In geval een ontbinding uitgesproken wordt, zal in het vonnis normaal gezien ook steeds een uitdrijvingsclausule opgenomen zijn, die toelaat om bij gebreke aan vrijwillige ontruiming van de woning door de huurders hen er door een gerechtsdeurwaarder gedwongen te laten uitzetten.

De Vlaamse regering heeft op 27 maart laatstleden beslist om de uitvoering van deze gerechtelijke uitzettingen momenteel niet toe te laten.  

Vrederechters kunnen wel nog uithuiszettingen uitspreken in een vonnis, maar de effectieve gedwongen uitzetting zal tijdelijk niet meer uitgevoerd kunnen worden door de gerechtsdeurwaarder.   Het aspect van de uitzetting wordt m.a.w. tijdelijk opgeschort.  De andere in het vonnis opgenomen aspecten (bv. veroordeling tot betaling van achterstal) kunnen in principe wel uitgevoerd worden.

Voorlopig geldt het verbod op uitvoering van uitzetting tot en met 17 juli 2020.  Dus ook al beschikt u over een vonnis tot uitzetting.   Tot effectieve uitzetting zal slechts ten vroegste kunnen worden overgegaan op 18 juli 2020.

In een omzendbrief van 7 april 2020 licht de Vlaamse regering verder toe dat het verbod betrekking heeft op zowel oude als nieuwe huurcontracten (gesloten na 1 januari 2019), dat het daarnaast zowel betrekking heeft op private huur als op sociale huur, en dat het tot slot eveneens van toepassing is op studentenhuur en huur van een tweede verblijf.

Vallen niet onder het tijdelijk verbod, alle uithuiszettingen:

  • die kaderen in voorlopige maatregelen opgelegd door de familierechtbank tussen (ex)partners,
  • op basis van de krakerswet,
  • op basis van bezetting ter bede,
  • die kaderen in maatregelen genomen ter bewaking van de openbare orde door de burgemeester (bv. gevaar voor verkrotting),
  • op basis van gemene huur,
  • op basis van de handelshuurwet,
  • op basis van notariële akten.

Het fonds ter bestrijding van uithuiszetting

Sedert 1 januari 2014 kon u zich als verhuurder aansluiten bij het Vlaams Huurgarantiefonds, dat als doel had u te beschermen tegen tijdelijk inkomstenverlies wanneer uw huurder zijn huur niet zou betalen.  Aangezien in het verleden evenwel gebleken is dat de invoering van dit fonds geen groot succes was, werd bij besluit van de Vlaamse Regering van 3 mei 2019 een nieuw fonds ter bestrijding van uithuiszettingen in het leven geroepen.  Dit fonds treedt in werking vanaf 1 juni 2020.  Het huidige huurgarantiefonds zal op 1 juni 2020 worden opgeheven.

Het nieuwe fonds zal een tegemoetkoming geven aan het O.C.M.W. dat een huurder met huurachterstal begeleidt.

Aanvankelijk was voorzien dat enkel huurachterstal die zouden ontstaan na 1 juni 2020 in aanmerking zou komen voor een begeleidingsovereenkomst met het O.C.M.W..  Om ook de betalingsachterstanden die een gevolg zijn van de huidige coronacrisis (maanden april en mei 2020) te kunnen vatten in een begeleidingsovereenkomst, werd de begrenzing verschoven naar 1 april 2020.  Dus huurachterstal ontstaan vanaf 1 april 2020 zal in aanmerking komen voor een tussenkomst van het Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen.

Van belang is dat het O.C.M.W. een sleutelrol speelt in de al dan niet toekenning van een bijdrage.     Huurder, verhuurder en O.C.M.W. ondertekenen een driepartijenovereenkomst waarin onder andere de afspraken over de aanzuivering van de huurschuld en de begeleiding van de huurder door het O.C.M.W. worden vastgelegd.  Door ondertekening verbindt het O.C.M.W. zich ertoe meteen de helft van de achterstal aan de verhuurder te betalen.  Voor het saldo wordt een afbetalingsregeling getroffen.   De huurder aanvaardt in dit kader de begeleiding door het O.C.M.W.. 

Het fonds ter bestrijding van uithuiszetting biedt een tegemoetkoming aan het OCMW, als dit beslist om in deze procedure stappen. De tegemoetkoming is deels vast en deels variabel. Voor elke opgestarte begeleiding in dit kader ontvangt het OCMW een vast bedrag van 200 euro. Na betaling van de helft van de huurachterstal door het OCMW, vergoedt het fonds het OCMW met een vierde van de huurachterstal, met een maximum van 625 euro. Dit is dus de helft van wat het OCMW heeft betaald aan de verhuurder. Bij de beëindiging van een geslaagde begeleiding kent het fonds nog een bedrag van 35% van de huurachterstal, met een maximum van 875 euro toe.

Ingevolge de coronacrisis wordt de vergoeding voor het OCMW bij tussenkomst tijdelijk aangepast: Het tussenkomstpercentage bij de start van de begeleidingsovereenkomst wordt opgetrokken van 25% naar 45% en dit voor alle begeleidingsovereenkomsten die bij het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen worden ingediend voor 1 oktober 2020. Het percentage bij een geslaagd einde van de begeleidingsovereenkomst wijzigt voor die contracten van 35% naar 15% .

Of dit fonds meer succes zal kennen dan het oude huurgarantiefonds zal de toekomst uitwijzen.

Indien u verhuurder of huurder bent en u heeft bijkomend vragen met betrekking tot deze materie staan wij steeds ter uwer beschikking en kan u ons telefonisch contacteren of surfen naar onze website www.legalcure.be

Mr. Katleen Lemmens