Verborgen Gebreken

Handelsrecht
Michiel Beutels |

Na de aankoop van een onroerend goed zijn er verschillende zaken waarmee een koper geconfronteerd kan worden.
Een niet te onderschatten belang heeft het begrip van verborgen gebreken bij de aankoop van een onroerend goed.

1. Toepassingsvoorwaarden voor de verplichting tot vrijwaring

Bij verkoopovereenkomsten heeft de verkoper immers principieel de verplichting om de koper te vrijwaren voor verborgen gebreken. Die vrijwaring dekt een gebrek dat verborgen is, dat ernstig is en dat (minstens in de kiem) bestond op het ogenblik van de koop.

Enkele typevoorbeelden van verborgen gebreken zijn:

  • lekkende waterleidingen (Gent 18 juni 1999, RW 2002-03, 1060);
  • de aanwezigheid van huiszwam (Bergen 6 mei 1999, TBBR 2000, 312);
  • onaanvaardbare akoestische kwaliteiten van een appartement (Kh. Dendermonde 29 mei 2001, T.App. 2002,33);
  • het niet functioneren van een riolering (Bergen 17 juni 2011, JLMB 2011, 1844).

Het gebrek moet bovendien verborgen zijn. Overeenkomstig artikel 1642 BW moet de verkoper immers niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen.

Het gebrek moet ook voldoende ernstig zijn. Een gebrek zal voornamelijk als niet ernstig beschouwd worden indien het gemakkelijk hersteld kan worden en/of waarbij het genotsverlies gedurende de herstelling beperkt is in duur.

Tot slot moet het gebrek bestaan ten laatste op het ogenblik van overdracht van het risico van verlies op de koper, zijnde in principe het moment van verkoop van het onroerend goed.

Op dat ogenblik dient het gebrek minstens in de kiem aanwezig te zijn, hetgeen impliceert dat het gebrek zich onvermijdelijk zal ontwikkelen (en dus niet het gevolg is van de normale sleet van het goed). Voor gebreken die pas na de risico-overdracht ontstaan is de verkoper bevrijd.

Slechts indien voldaan is aan alle voormelde toepassingsvoorwaarden is er sprake van een verborgen gebrek in de zin van artikel 1641 BW en heeft de verkoper in principe de verplichting om de koper te vrijwaren voor verborgen gebreken.

De bewijslast wat betreft het vervuld zijn van de toepassingsvoorwaarden ligt bij de koper. De koper zal moeten bewijzen dat er sprake is van een gebrek in de verkochte zaak.

2. Actiemogelijkheden

De mogelijkheden van de koper die geconfronteerd wordt met verborgen gebreken aan het gekochte onroerend goed staan vermeld in artikel 1644 BW:

  • ofwel de zaak teruggeven en zich de prijs doen terugbetalen;
  • ofwel de zaak behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen.

De koper heeft in principe het keuzerecht tussen de twee bovenstaande vorderingen. De rechter kan de keuze van de koper in principe nooit wijzigen.
Het keuzerecht van de koper is niet absoluut. In bepaalde gevallen is het mogelijk dat er een van de bovenvermelde actiemogelijkheden aan de koper wordt opgedrongen.
Er zijn enerzijds materiële beperkingen van het keuzerecht en anderzijds beperkingen als een gevolg van de controlebevoegdheid van de rechter.
De verkoper kan niet één van bovenstaande vorderingen opdringen aan de koper. Het is de koper die in principe steeds de keuze heeft.
De verkoper heeft zelfs niet de mogelijkheid de herstelling in natura van het gebrek op zijn kosten op te dringen aan de koper, hetgeen onlangs nog werd bevestigd in een arrest van het Hof van Cassatie van 30 maart 2017 (Cass. 23 maart 2017, TBH 2017/9, 959, noot).

Een belangrijk element is de mogelijkheid van de koper om in bepaalde gevallen, naast de twee bovenvermelde vorderingen, de betaling van een bijkomende schadevergoeding te vorderen.


3. Snel handelen vereist

De vordering van de koper, één van de bovenvermelde opties, moet worden ingesteld binnen een korte tijd.

Een rechter zal steeds op soevereine wijze de duur en het vertrekpunt van de korte termijn bepalen, waarbij er rekening wordt gehouden met onder meer de aard van de gebreken, de gebruiken van de plaats waar de verkoopovereenkomst werd gesloten, de aard van de gekochte zaak, de hoedanigheid van de partijen (handelaars of particulieren) en de reeds uitgevoerde handelingen (bv. deskundigenonderzoek).

Het aanvangspunt van de korte termijn wordt vaak gelegd op het moment van de ontdekking van het gebrek of het moment waarop de koper het gebrek redelijkerwijze had kunnen ontdekken.

Belangrijk om op te merken is dat de rechtsvordering zelf moet worden ingesteld binnen een korte termijn. Een louter protest, melding van het gebrek of ingebrekestelling voldoet niet.

Tot slot is de korte termijn vatbaar voor schorsing indien er ernstige onderhandelingen werden gevoerd teneinde een minnelijke regeling te kunnen bereiken.

Indien u geconfronteerd wordt met een verborgen gebrek aan een goed dat u heeft aangekocht, is het raadzaam om zo spoedig mogelijk juridisch advies in te winnen zodat er meteen de nodige stappen kunnen worden gezet.

 

Mr. Michiel Beutels

 

michiel.beutels@gevaco.be