Opnieuw meer waarborgen voor mede-eigenaars bij de afbraak en/of heropbouw van appartementsgebouw

Bouwrecht
Anne Loenders |

De wetgever voorziet sinds 01.01.2019 in nieuwe samenlevingsregels in een appartementsgebouw. Deze wijzigingen werden u reeds toegelicht in volgend artikel: “Nieuwe spelregels tussen mede-eigenaars: gedaan met dwarsliggers”.

De afbraak en/of heropbouw van een verouderd appartementsgebouw was initieel onderworpen aan het akkoord van alle mede-eigenaars (eenparigheid). Iedere mede-eigenaar kon aldus de afbraak en heropbouw tegenhouden met zijn/haar vetorecht.

Sinds 1 januari 2019 werd deze verplichte unanimiteit in art. 577-7, §1, 2° h) BW vervangen door een 4/5de meerderheid, indien “de sloop nodig is voor het garanderen van de veiligheid van de buurt” of wanneer “de kosten van een renovatie buitensporig hoog oplopen”.

Het Grondwettelijk Hof heeft op 20 februari 2020 art. 577-7, §1, 2° h) Burgerlijk Wetboek (Appartementswet) evenwel vernietigd. Het Hof is van oordeel dat de 4/5de meerderheid zorgt voor een discriminerende inmenging in het eigendomsrecht van de mede-eigenaars. Een inmenging in het eigendomsrecht is thans enkel mogelijk indien een billijk evenwicht tussen het algemeen belang en de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom wordt gewaarborgd.

In casu bleek dit niet het geval te zijn.

Het Grondwettelijk Hof stelt dat de wetgever enigszins rekening houdt met het belang van een mede-eigenaar, door deze de mogelijkheid te geven afstand te doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars in geval de Algemene Vergadering beslist tot afbraak of heropbouw over te gaan. Dit is enkel mogelijk indien de waarde van het kavel van de mede-eigenaar die zich verzet, lager is dan zijn aandeel in de totale kostprijs van de werken. Er zal een compensatie vastgelegd dienen te worden.

Ondanks deze mogelijkheid, is het Hof evenwel, m.i. terecht, van oordeel dat er bijkomende waarborgen noodzakelijk zijn voor een mede-eigenaar, daar het om een zeer verregaande inmenging in het eigendomsrecht gaat.

Tot voor kort, diende de mede-eigenaar zelf naar de rechter te gaan indien hij niet akkoord was met de afbraak en/of – heropbouwbeslissing. Het Hof is van oordeel dat de VME op haar eigen initiatief de beslissing aanhangig zal moeten maken bij de Vrederechter, die de wettigheid van de beslissing kan beoordelen en, in voorkomend geval, aan een deskundige advies kan vragen over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie. Op die manier kan het eigendomsrecht van de mede-eigenaar bijkomend worden gewaarborgd.

Het Grondwettelijk Hof stelt een billijk evenwicht voorop tussen het algemeen belang en de bescherming van het recht op een ongestoord eigendomsgenot.

Er zal vanaf heden aldus terug een eenparigheid vereist zijn om over te gaan tot de afbraak of heropbouw van een appartementsgebouw. Wij kijken alvast uit naar het initiatief van de wetgever om een reparatiewet op te stellen.

Indien u vragen heeft aangaande de stemming in de Algemene Vergadering van de VME, of meer algemeen aangaande mede-eigendom, staan wij steeds ter uwe beschikking.

Mr. Anne Loenders