Nieuwe spelregels tussen mede-eigenaars: gedaan met dwarsliggers

Sinds 1 januari 2019 voorziet de wetgever in nieuwe samenleefregels in een appartementsgebouw, door een wijziging door te voeren van de wet op de gedwongen mede-eigendom.

Samenleven met verschillende mede-eigenaars kan soms moeizaam verlopen. Eigenaars die hun flat zelf bewonen staan in hun belangen vaak tegenover de eigenaars die hun appartement verhuren. De ene groep wil bijvoorbeeld graag een renovatie doorvoeren, terwijl de andere groep deze net wil tegenhouden wegens “onnodig en te duur”. Deze tegenstrijdige belangen leiden vaak tot een uitzichtloze impasse. De huidige wetgeving omtrent appartementsrecht voorziet namelijk in strikte regels omtrent de stemming op de algemene vergadering van de mede-eigenaars. De wetgever is hierin tussengekomen.

Betaler beslist

Tot nog toe hadden alle mede-eigenaars eenzelfde stemkracht in de algemene vergadering. Bepaalde eigenaars die bijvoorbeeld geen gebruik maakten van de lift, konden desondanks beslissingen hieromtrent tegenhouden of beïnvloeden.

Vanaf 1 januari 2019 verliest de mede-eigenaar zijn stemrecht over de gemene delen waartoe hij niet bijdraagt. De overige mede-eigenaars kunnen dan stemmen volgens hun aandeel in die gemene delen.

Het stemrecht kan aldus variëren naargelang de agendapunten. De syndicus en de voorzitter van de algemene vergadering moeten een grotere waakzaamheid aan de dag leggen om hierop toe te zien. 

Een uitzondering wordt gemaakt voor de beslissingen die betrekking hebben op het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom (bijv. standing, esthetische samenhang, afbraak gebouw, veiligheid, etc…).

Flexibiliteit tijdens bouwfase

De projectontwikkelaar heeft sinds 1 januari 2019 de mogelijkheid om tot aan de voorlopige oplevering van het appartementsgebouw de noodzakelijk geworden veranderingen door te voeren in de statuten, zonder dat alle eigenaars akkoord dienen te gaan. Hierbij is vereist dat de wijziging niet raakt aan de privédelen van het project en dat de eigenaars hierdoor geen extra kosten dienen te dragen.

Verplicht reservefonds

Ieder appartementsgebouw zal door de wetswijziging een reserve moeten opbouwen, uiterlijk 5 jaar na de voorlopige oplevering van de gemene delen. De bijdrage hierin bedraagt jaarlijks 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar. Indien 4/5de van de mede-eigenaars geen reservefonds wil aanleggen, heeft men een opt-out mogelijkheid.

Bijeenroeping algemene vergadering

Voorheen was het onduidelijk wie de vereniging van mede-eigenaars kon samenroepen, indien er geen syndicus was aangeduid. Sinds de nieuwe wetswijziging, kan in dat geval de raad van mede-eigendom, of bij gebreke daarvan, de voorzitter van de laatste algemene vergadering of, bij gebreke daarvan, een of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, de algemene vergadering bijeenroepen.

Meerderheden in de algemene vergadering

Tot nog toe kon de afwezigheid van één mede-eigenaar volstaan om de eenparigheid te doorbreken. Iedere mede-eigenaar beschikte als het ware over één vetostem (door zijn kat te sturen naar de algemene vergadering), indien een eenparigheid vereist was (bijv. wijziging aandelen mede-eigendom).

De nieuwe wet bepaalt dat indien de eenparigheid door afwezigheid van mede-eigenaars niet kan worden bereikt, een tweede algemene vergadering kan worden samengeroepen na een termijn van 30dagen. Deze tweede vergadering kan dan overgaan tot het aannemen van diezelfde beslissing met alle aanwezige mede-eigenaars en niet langer alle mede-eigenaars.

Voor de nieuwe wet was er onduidelijkheid of degenen die geen volmacht hadden (zoals een advocaat of een technisch raadsman) wel aanwezig mochten zijn op de algemene vergadering. Dit had vaak conflictrelaties als gevolg. De nieuwe wet verduidelijkt dat een mede-eigenaar zich kan laten bijstaan door één persoon, op voorwaarde dat hij de syndicus hiervan ten minste 4 werkdagen voor de dag van de algemene vergadering heeft ingelicht via een aangetekende zending.

De vereiste meerderheid van 3/4de wordt gereduceerd naar 2/3de meerderheid. Vroeger kon dit vaak tot een impasse leiden, met name m.b.t. de werken aan de gemene delen waarover moest worden beslist, maar tevens inzake statutaire wijzigingen die enkel het gebruik of het genot van de gemeenschappelijke delen betreffen. Zo zullen in de toekomst renovatiewerken een meerderheid van 2/3 vereisen, zoals de herinrichting van de trappenhal, gevelrenovatie, dakrenovatie,..  

De afbraak en heropbouw van een verouderd appartementsgebouw was onderworpen aan het akkoord van alle mede-eigenaars (unanimiteit). Iedere mede-eigenaar kon hier aldus de afbraak en heropbouw tegen houden met zijn/haar vetorecht. Deze verplichte unanimiteit zal vervangen worden door een 4/5de meerderheid, indien “de sloop nodig is voor het garanderen van de veiligheid van de buurt” of wanneer “de kosten van een renovatie buitensporig hoog oplopen”.

In heel wat appartementsgebouwen hebben de bewoners van gelijkvloers het exclusieve gebruiksrecht van de tuin. De algemene vergadering zal vanaf 2019 dit exclusieve gebruiksrecht kunnen beëindigen met een 4/5de meerderheid, mits de andere eigenaars kunnen aantonen dat ze belang hebben bij dergelijke beslissing. In voorkomend geval, kan de vrederechter een vergoeding toekennen in verhouding tot de schade die de intrekking mocht veroorzaken.

De wettelijke verplichte werken zoals bijvoorbeeld brandveiligheid, isolatiewerken, etc.. vereisen een gewone meerderheid van 51%.

Het zal nog moeten blijken of  de nieuwe wetgeving m.b.t. de mede-eigendom ook effectief een positieve uitwerking heeft op het samenleven in de praktijk.

In dit artikel werden niet limitatieve voorbeelden gegeven die zijn gewijzigd op 1 januari 2019.

 

Anne Loenders

Beringen, 28.01.2019