INKOMSTEN VAN BUITENLANDS ONROEREND GOED MOETEN OP DEZELFDE WIJZE WORDEN BELAST ALS BINNENLANDS ONROEREND GOED !

Fiscaal recht
Kim Robijns |

Dat de Belg een baksteen in zijn maag heeft, is algemeen geweten. Vele Belgen hebben naast de eigen woning nog een andere woning, waarvan de huurinkomsten worden aanzien als een mooi extraatje.  

In België moeten er belastingen worden betaald op dergelijke huurinkomsten. Hoeveel deze belastingen bedragen of welke de grondslag is waarop de verschuldigde belastingen worden berekend, is volgens de Belgische wetgever afhankelijk van de ligging van het onroerend goed. 

Het wetboek inkomstenbelasting bepaalt dat de eigenlijke huurinkomsten van in België gelegen onroerende goederen, andere dan de eigen woning en op voorwaarde dat ze niet worden verhuurd aan een persoon die het goed gebruikt voor zijn beroepsactiviteit, niet worden belast.

Als belastbaar inkomen (uit dergelijke verhuur) wordt enkel  het kadastraal inkomen, verhoogd met 40 %, in aanmerking genomen. Verhuurt men als Belg een onroerend goed dat gelegen is  in een ander land van de Europese Unie, dan wordt de Belg belast op de werkelijke huurinkomsten, verhoogd met de huurvoordelen. Ook wanneer een in het buitenland gelegen onroerend goed niet wordt verhuurd, is de fiscale impact ervan anders dan wanneer het goed gelen is in België. Waar men in België enkel rekening houdt met het kadastraal inkomen (de netto-huurwaarde van het pand in 1976, geïndexeerd), moet de werkelijke netto-huurwaarde (wat kan het vandaag opbrengen?) van het in het buitenland gelegen onroerend goed in aanmerking worden genomen (voor de bepaling van het zogenaamd progressievoorbehoud).

Het Europees Hof van Justitie heeft in zijn arresten van 11 september 2014 en 12 april 2018 dit onderscheid veroordeeld. De verschillende wijze van het belasten van inkomsten uit onroerende goederen, naargelang deze in België dan wel in het buitenland zijn gelegen, beperkt  het vrij verkeer en de vrije handel in de Europese Unie.  Het Hof  heeft België aangemaand om  dit onderscheid zo snel als mogelijk weg te werken via een aanpassing van de regelgeving.

Heel wat jaren later heeft België nog niets ondernomen om de regelgeving aan te passen. Het Europees Hof van Justitie heeft in zijn arrest van 12 november 2020 de Belgische Staat veroordeeld tot een boete van 2 miljoen euro en tot het betalen van een dwangsom van 7 500,00 euro per dag, zolang de regelgeving niet is aangepast.  

Maar wat is nu de concrete impact van deze arresten van het Hof van Justitie? In principe zou eenieder zich kunnen beroepen op deze arresten en op de schending van het Europees recht. Dit werd in het verleden reeds met succes gedaan. Zo heeft het Hof van Beroep te Luik in zijn arrest van 28.06.2017 reeds geoordeeld dat er slechts rekening mag worden gehouden met 22,5% van de brutohuurinkomsten of brutohuurwaarden van een in het buitenland gelegen onroerend goed.

Evenwel moet in het achterhoofd worden gehouden dat de inzet in de meeste gevallen klein zal zijn. Inkomsten die voortkomen uit onroerende goederen, mogen meestal slechts belast worden door het land waar het onroerend goed is gelegen. België heeft immers met de meeste andere Europese landen een dubbelbelastingverdrag afgesloten waarin is bepaald welke staat  bevoegd is om een bepaald inkomen te belasten.

Er moet wel rekening worden gehouden met het gegeven dat, wanneer België op grond van zo’n verdrag niet bevoegd is om de inkomsten op zich te belasten, een bedrag gelijk aan de onroerende inkomsten wel bij de andere inkomsten wordt gevoegd om te bepalen welk belastingtarief van toepassing is op de andere inkomsten.  Het is dus mogelijk dat de buitenlandse onroerende inkomsten de andere inkomsten in een hogere tariefschaal duwen.

Heeft u vragen hieromtrent, of twijfelt u om actie te ondernemen, aarzel dan zeker niet om ons te contacteren!

Mr. Kim Robijns & Mr. Stef Lettens