Het statuut van een tuin en het dakterras

Een kandidaat-koper van een appartement op het gelijkvloers dat grenst aan een tuin, of op de hoogste verdieping, omgeven door een ruim dakterras, doet er goed aan de statuten van de appartemensmede-eigendom aandachtig te lezen.

In principe zijn de bewuste tuin en het dakterras gemene delen van het gebouw en behoren zij niet toe aan één specifieke kavel.


De meeste statuten voorzien echter in een clausule die het exclusief gebruiksrecht van de tuin of het dakterras toekent aan de eigenaar van het appartement gelegen op het gelijkvloers of aan het appartement dat uitgeeft op het dakterras.

Dit wil zeggen dat aldus bepaalde gemene delen bezwaard worden met een exclusief gebruiksrecht ten voordele van één mede-eigenaar.

Indien de statuten dit gebruiksrecht voorzien en specifieke regelingen heeft uitgewerkt omtrent de rechten en verplichten voortspruitend uit dit exclusief gebruiksrecht, blijft de vraag of dit gebruiksrecht een persoonlijk gebruiksrecht of een zakelijk gebruiksrecht doet ontstaan.


De juiste kwalificatie is van belang bij de latere vervreemding van de kavel die geniet van het exclusief gebruiksrecht.


Wordt bij verkoop het exclusief gebruiksrecht waarvan de kavel conform de statuten genoot al dan niet mee overgedragen?

De Belgische rechtspraak en rechtsleer was niet unisoon zodat er ondanks de aanwezige statutaire bepalingen toch rechtsonzekerheid bleef bestaan.


De wetgever greep in bij wet van 18 juni 2018 door artikel 577-4 B.W. te wijzigen en te bepalen dat hogergenoemde exclusieve gebruiksrechten in principe als erfdienstbaarheden (zakelijk) moeten beschouwd worden, behalve als dit in de statuten anders is bepaald.

Deze wetswijziging treedt in werking op 1 juni 2019.

Door het woord “erfdienstbaarheid” te gebruiken benadrukt de wetgever dat het gemene deel (tuin/terras) in principe het lijdende erf is en de privatieve kavel waaraan het gebruiksrecht van de tuin of het dakterras is toegekend het heersende erf.

Dit betekent dat de wetgever weliswaar het niet exclusieve karakter van een erfdienstbaarheid bevestigt maar toelaat dat partijen hiervan in de statuten van de appartemensmede-eigendom kunnen afwijken.

Vraag aan je notaris of advocaat – vooraleer je gaat aankopen – of het exclusief gebruiksrecht voorzien in de statuten afkoopbaar is of niet en of het al dan niet kan ingetrokken worden.

De wetgever heeft dit gedeeltelijk voorzien en bepaalt dat men niet zomaar een exclusief gebruiksrecht kan intrekken.

Hiervoor moet een 4/5 meerderheid bestaan in de algemene vergadering en de intrekking moet gemotiveerd worden door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars.

Het lezen van de statuten van mede-eigendom is niet de meest aangename lectuur.

De inspanning loont echter de moeite aangezien toekomstige ruzies met de andere mede-eigenaars kan voorkomen worden.

 

Arne Van der Graesen

Ere-advocaat