Gecamoufleerd schadebeding is een absoluut nietig dwangsombeding

Op 15.10.2012 koopt een gerenommeerd deurwaarderskantoor een groot kantoorgebouw met aanhorigheden in opbouw voor een bedrag van 1.550.000 EUR.

Het gebouw is op het ogenblik van de akte gebruiksklaar.

In de notariële akte zelf werd voorzien dat de voorlopige oplevering van de privatieve delen uiterlijk moest plaatsgrijpen een week na de ondertekening van de akte, nl. op 22.10.2012.

In verband met het genot van het onroerend goed voorziet de akte in een uitdrukkelijk beding :

“De verkoper is akkoord dat de koper de gekochte goederen minstens gedeeltelijk in gebruik neemt per 15.10.2012, zelfs indien de voorlopige oplevering op dat ogenblik nog niet heeft plaatsgevonden.”

De notariële akte bepaalt verder m.b.t. de voorlopige oplevering in haar artikel 9 een specifiek beding voor het geval de voorlopige oplevering niet kan doorgaan op de overeengekomen datum van 22.10.2012.

Dit beding luidt als volgt :

“Bij gebrek aan voorlopige oplevering op de voormelde datum zal de koper, behoudens overmacht, een vergoeding ontvangen van 165 EUR per dag vertraging.”

Uit de feiten blijkt dat de koper op 22.10.2012 het aangeboden proces-verbaal van voorlopige oplevering, dat werd opgesteld op verzoek van de verkoper, niet ondertekende en daarna spijkers op laag water bleef zoeken om nieuwe aanvragen tot voorlopige oplevering af te wijzen.

De koper was van mening dat zijn volgehouden weigering om het proces-verbaal van oplevering niet te tekenen hem zelfs een financieel voordeel kon opleveren vermits hij elke dag na 22.10.2012 toch recht had op een vergoeding van 165 EUR per dag en vanaf 01.12.2012 zelfs op een bedrag van 500 EUR per dag.

Zonder verder in te gaan op de procedureslag die gevoerd werd voor verschillende rechtsinstanties (eerste aanleg, Hof van Beroep, Hof van Cassatie en Beslagrechter) moet de vraag gesteld worden of het beding opgenomen in artikel 9 van de notariële akte een geldig schadebeding is dan wel een absoluut nietig dwangsombeding.

In het NJW van 12.06.2019 schreef rechter Nicky Burette een zeer interessante bijdrage over deze problematiek.

Zijn analyse en standpunten vormen de aanleiding om het beding opgenomen in artikel 9 van de notariële akte dat voorziet in een vergoeding bij vertraging van de voorlopige oplevering te toetsen aan zijn bevindingen.

Om met de deur in huis te vallen :

Het vertragingsbeding in de notariële akte is een absoluut nietig “dwangsombeding” en wel om de volgende redenen :

1. Het beding dat voorziet in een geldsom om contractpartijen, in casu de verkoper, te prikkelen tot uitvoering van een overeenkomst is in principe geen toegelaten schadebeding maar een private straf.

2. Uit de elementen van de notariële akte zelf blijkt dat de verkoper m.b.t. het genot van het kantoorgebouw aan de koper een gunst verleende door hem toe te laten het gekochte goed reeds in gebruik te nemen op 15.10.2012 (datum van de akte en betaling van de koopprijs) ook al heeft de op 22.10.2012 voorziene datum voor de oplevering van de privatieve delen nog niet plaatsgevonden. De koper heeft de sleutels ontvangen en heeft het gebouw al vóór de oplevering in gebruik mogen nemen. Het gebouw was dus ontegensprekelijk gebruiksklaar op 15.10.2012.

Dit betekent dat de verkoper op 15.10.2012 heeft voldaan aan zijn leveringsplicht zoals voorzien is in artikel 1605 B.W. (De verplichting om onroerende goederen te leveren is door de koper vervuld, wanneer hij de sleutels heeft afgegeven, indien het een gebouw betreft, of wanneer hij de titels van eigendom heeft afgegeven).

3. Dit betekent dat de koper geen schade lijdt omdat hij het door hem gekochte goed op de datum van de aankoop niet kon betrekken wegens nalatigheden of tekortkomingen van de verkoper. Mocht dit wel het geval zijn dan konden de partijen een geldig schadebeding stipuleren zoals voorzien in artikel 1226 B.W.

4. De afwezigheid van de voorlopige oplevering op 15.10.2012 vormde voor de koper geen beletsel om de integrale koopprijs te betalen en het gebouw te betrekken.

De professionele activiteiten van de koper konden onverkort en onmiddellijk vanaf 15.10.2012 in de aangekochte gebouwen worden uitgeoefend.

Het gegeven dat de voorlopige oplevering nog niet had plaatsgevonden was voor de koper geen enkel beletsel, noch van essentieel belang om de betaling van de koopprijs geheel of gedeeltelijk uit te stellen tot de voorlopige oplevering had plaatsgegrepen.

Dit was ook logisch gezien het gebruiksklaar karakter van het gebouw en het gegeven dat beide partijen de voorlopige oplevering één week na de datum van de notariële akte zouden doen plaatsgrijpen.

5. De verkoper heeft op de voorziene datum van 22.10.2012 een proces-verbaal van voorlopige oplevering opgesteld en aan de koper ter ondertekening aangeboden.

Om redenen die verder niet terzake dienend zijn heeft de koper tot op heden geweigerd mee te werken aan elke vorm van voorlopige oplevering.

De koper blijft stilzitten in de heuglijke gedachte dat hij elke dag 500 EUR op zijn conto weet te schrijven door zich te beroepen op het zogenaamde vertragingsbeding van artikel 9.

6. Het lijdt geen twijfel dat dit beding geen enkel verband heeft met de vergoeding voor geleden schade wegens niet uitvoering of laattijdige uitvoering van de koop-verkoopovereenkomst.

Het beding is wel degelijk een zuiver strafbeding vermits het een louter punitieve en coërcitieve functie heeft met de enkele bedoeling een partij te dwingen tot uitvoering van verbintenissen, met name om de verkoper te dwingen tot voorlopige oplevering over te gaan en door als koper systematisch te weigeren om op elke vraag tot voorlopige oplevering in te gaan en aldus te speculeren op geldelijk gewin.

CONCLUSIE

Het beding omtrent de oplevering weergegeven in de notariële akte van 15.10.2012 is overduidelijk een beding dat een bijkomende verbintenis tot het betalen van een geldsom oplegt om druk uit te oefenen op de schuldenaar om een secundaire verbintenis (nl. de voorlopige oplevering) na te komen zonder enig verband met de schade die de koper kan ondergaan ingevolge de niet of niet tijdige uitvoering van de hoofdverbintenis (levering van het onroerend goed).

Het hoeft geen betoog dat de koper zich een dwangmiddel heeft verschaft dat geldt als een vrijbrief om op elk aanbod tot voorlopige oplevering niet in te gaan.

Naast het absoluut nietig karakter van dit beding kan ook gewezen worden op de houding of het gedrag van de koper dat zondermeer als rechtsmisbruik kan bestempeld worden. De leer van het rechtsmisbruik kan namelijk ingeroepen worden mocht de rechter het beding toch kwalificeren als geldig schadebeding.

Arne VAN DER GRAESEN

Ere-Advocaat