Buurman, wat doet u nu? - kan ik tijdens bouwwerken (tijdelijk) eigendom buren betreden?

De situatie waarbij iemand kortstondig gebruik maakt van andermans perceel, om bouwwerken op het eigen perceel te kunnen uitvoeren, is bekend. Het blijkt dat de rechtsgevolgen van deze handeling hoogst onzeker zijn. Zonder toestemming van de eigenaar, begeeft de bouwheer zich in een strook juridisch niemandsland. In deze bijdrage ga ik na over welke actiemogelijkheden de eigenaar beschikt en welke argumenten de bouwheer kan aanhalen.

Actiemogelijkheden van de boze buurman

Op processueel vlak beschikt de verongelijkte buurman over enkele opties om een inbreuk op het eigendomsrecht tegen te gaan. Meestal wordt er gekozen voor een procedure in kort geding. Dat is logisch, aangezien een procedure ten gronde in principe altijd te laat komt bij een plotse eigendomsstoornis van korte duur. Urgente zaken worden bij de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg in kort geding aanhangig gemaakt bij dagvaarding of door een eenzijdig verzoekschrift op de griffie neer te leggen. De kortgedingrechter kan het stilleggen van de werken bevelen of een verbod uitvaardigen om bepaalde handelingen te stellen. Een andere mogelijkheid vormt het instellen van een ‘reïntegranda’ bij de vrederechter. Deze procedure is misschien wat minder bekend, maar daarom niet minder effectief. De reïntegranda, die wordt beoogd in art. 1370, tweede lid Ger.W., strekt tot handhaving van de openbare vrede door te voorkomen dat partijen het recht in eigen handen nemen. Wanneer er sprake is van feitelijkheden die de bezitsstoornis uitmaken, is er sprake van een reïntegranda waarbij het doel is dat de toestand wordt hersteld zoals die voor de stoornis was. Aldus vorm ze een toepassing van het verbod van eigenrichting.

Achteraf schadevergoeding vorderen is ook mogelijk. Dan komen de ‘klassiekers’ van art. 544 B.W. en 1382 B.W. in beeld. Art. 544 B.W. verleent aan iedere eigenaar het recht om op een normale wijze van zijn zaak te genieten. De eigenaar die het evenwicht tussen eigendommen verbreekt door aan een naburige eigenaar hinder op te leggen die de gewone ongemakken van het nabuurschap overtreft, is in beginsel een rechtmatige en passende vergoeding tot herstel van het verstoorde evenwicht verschuldigd. Een vordering kan evenwel niet steunen op art. 544 BW wanneer de ingeroepen hinder wordt veroorzaakt door het betreden of het zonder recht noch titel bezetten van een erf door een nabuur. Een vordering op grond van art. 1382 BW dan maar? Een vordering tot schadevergoeding ten gevolge van de schending door een derde van het eigendomsrecht, is een persoonlijke rechtsvordering tot vergoeding van schade veroorzaakt door de buitencontractuele fout van een derde. De boze buurman beschikt dus over een aantal mogelijkheden om zowel direct - als achteraf op te komen tegen een inbreuk op zijn eigendomsrecht. In de hiernavolgende titel wordt nagegaan of de bouwheer, die tijdelijk gebruik maakt van een strook grond van de buurman, deze vorderingen kan afweren.

Verweermogelijkheden van de boute bouwheer

Een eerste verweermogelijkheid is terug te vinden in het ‘ladderrecht’ cf. artikel 31 Veldwetboek. Volgens dit artikel ‘is de eigenaar van een niet gemene levende haag of een niet gemene muur gerechtigd, buiten de tijd dat de vruchten te velde staan, het erf van zijn nabuur te betreden om de haag te korten, te snoeien, het snoeisel weg te halen, de muur te herstellen of te onderhouden. Indien dit erf afgesloten is, moet overgang gevraagd worden aan de nabuur, die de plaats daarvoor naar keuze kan aanwijzen. In geval van weigering moet het erf betreden worden op de minst beschadigbare plaats en behoudens vergoeding van veroorzaakte schade’. De rechtsleer en rechtspraak hebben echter bij herhaling geoordeeld dat het ladderrecht niet kan worden ingeroepen bij nieuwbouw. Een tweede optie vormt rechtsmisbruik. Onder advocaten vormt het inroepen van rechtsmisbruik dikwijls de laatste strohalm voor het geval dat men zelf niet over (ernstige) tegenargumenten beschikt. De bouwheer kan argumenteren dat het van rechtsmisbruik getuigt indien de buurman zich verzet tegen een beperkte aantasting van zijn eigendomsrecht (bijvoorbeeld door het plaatsen van een stelling voor 2 weken), omdat dit zware gevolgen kan hebben voor de bouwheer indien hij anders de bouwwerken niet kan uitvoeren.

Uit dit stukje blijkt dat de toestand van de bouwheer, die tijdelijk gebruik maakt van andersmans perceel om werken op het eigen perceel te kunnen uitvoeren, hoogst onzeker is. Het verdient nog altijd aanbeveling om op voorhand een akkoord met de buurman te sluiten. Op die manier verwerft de bouwheer een titel op grond waarvan hij de werken kan uitvoeren. Indien een akkoord niet tot de mogelijkheden behoort, is de situatie rechtsonzeker, en kan de uitkomst van een eventuele procedure niet worden voorspeld. Gelet op de verdere verstedelijking van Vlaanderen, en het vrijwaren van de open ruimte, zullen dergelijke geschillen in de toekomst meer en meer plaatsvinden. Misschien is het goed dat de decreetgever bij de volgende wijziging aan de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening hiervoor een expliciete rechtsgrond voorziet, die het tijdelijk gebruik van andersmans grond toestaat bij het uitvoeren van een omgevingsvergunning.

Mr. Joris Gebruers