Geef een zoekterm in en druk op “enter”.

Nieuw fenomeen inzake huur: DE POP-UP SHOP!

  • Huur en onroerend goed

Wanneer u vandaag de stad in gaat, gebeurt het steeds vaker dat u een pop-up zaak tegenkomt.

Een pop-up zaak is een tijdelijke winkel, bar of restaurant, die plots ergens opduikt en even snel weer terug verdwijnt.  Een dergelijke tijdelijke zaak kan interessant zijn voor een bedrijf dat een nieuw product wil lanceren, maar ook voor een webshop, die zijn klanten graag eens persoonlijk ontmoet of voor een reeds bestaande zaak, die tijdelijk ergens anders over extra locatie wil beschikken.

 

Omdat de activiteiten van een pop-up shop over het algemeen tijdelijk van aard zijn, is het belangrijk dat de uitbater de zaak vlot kan inrichten en openen.  Vraag die zich evenwel stelt, is onder welk juridisch (huur)regime een dergelijke uitbating valt indien ze niet kan gebeuren in een eigen pand.

 

Op het eerste zicht zou men denken dat de handelshuurwet sowieso van toepassing is nu de bestemming tot handelszaak aanwezig is.  Probleem is evenwel dat er in dat geval volgens de handelshuurwetgeving een wettelijke minimumduur van negen jaar gerespecteerd dient te worden, terwijl het typische aan een pop-up shop is dat hij tijdelijk is.  En aan de overeenkomst snel en zonder veel plichtplegingen een einde kan gesteld worden als het beoogde doel van de pop-up shop bereikt is.

Wanneer men de relatie tussen de uitbater van een pop-up shop en de eigenaar van het pand, waarin men de shop wil huisvesten, anders dan een handelshuurovereenkomst zou kwalificeren, blijft daarenboven het risico bestaan dat de rechter zal nagaan of de dwingende bepalingen van de handelshuurwet toch niet van toepassing zijn en men deze op één of andere manier heeft willen omzeilen.

Een mogelijkheid om te ontsnappen aan de duurtijd van negen jaar, voorzien in de handelshuurwet, is de beëindiging van de handelshuurovereenkomst bij minnelijk akkoord.  Hier stelt zich dan evenwel weer het probleem dat dit slechts kan na het sluiten van de handelshuurovereenkomst en men de beëindiging niet reeds kan voorzien in de overeenkomst zelf.  Men kan met andere woorden niet bij voorbaat overeenkomen dat de overeenkomst sowieso op een bepaald ogenblik een einde neemt.  Nadien kan dit wel, maar moet het akkoord van de contracterende partijen worden vastgesteld bij authentieke akte opgesteld door een notaris of door een verklaring voor de rechter.

 

In plaats van een handelshuurovereenkomst zou men ook een overeenkomst van bezetting ter bede kunnen sluiten.  In dat geval moet de overeenkomst een precair, oftewel onzeker, karakter hebben.  De eigenaar kan op elk ogenblik beslissen dat de bezetting dient op te houden te bestaan (voor zover dit weliswaar geen rechtsmisbruik uitmaakt in hoofde van de eigenaar).   Er moet dan wel een opzegtermijn gerespecteerd te worden, doch de uitbater van de pop-up zaak zal zich altijd in een kwetsbare positie bevinden.  Daarenboven is het in geval van discussie de rechter die beslist of er inderdaad effectief sprake is van een bezetting ter bede, dan wel of men de handelshuurwet heeft willen ontduiken.  Om te kunnen spreken van bezetting ter bede moeten er bijzondere omstandigheden voorhanden zijn, dewelke rechtvaardigen dat de pop-upuitbater  op elk moment door de eigenaar uit het pand gezet kan worden.  Best verduidelijkt men deze bijzondere omstandigheden in de overeenkomst zelf.  Een voorbeeld van een dergelijke omstandigheid is de eigenaar die zijn pand wil slopen maar het in afwachting van de sloop door iemand wil laten bezetten.

 

Naast de handelshuur of bezetting ter bede zou de gelegenheidshuur, dewelke niet onder de toepassing van de handelshuurwet valt, een oplossing kunnen bieden voor een pop-up zaak.  Gelegenheidshuur is huur die door de aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan één jaar.  Of er al dan niet effectief sprake is van gelegenheidshuur hangt af van een aantal objectieve criteria, die beoordeeld kunnen worden door de rechter.  Een voorbeeld is seizoensverhuring aan de kust.  Van belang  bij het opstellen van een dergelijke overeenkomst is dat men in detail de objectieve criteria  omschrijft en duidelijk stelt dat de overeenkomst gesloten wordt met de uitdrukkelijke bedoeling om slechts gedurende een bijzondere periode omwille van bijzondere redenen een zaak te openen op een bepaalde plaats.  Er moet m.a.w. sprake zijn van een unieke, bijzondere en tijdelijke gebeurtenis die overeenstemt met één van de objectieve elementen vernoemd in de definitie van “gelegenheidshuur”.  Gelegenheidshuur ressorteert onder het regime van het gemeen huurrecht.  Dit regime biedt meer flexibiliteit aan partijen.

 

Wij besluiten dat het opstarten van een pop-up zaak heel wat juridische vragen met zich meebrengt, maar rechtsonzekerheid in een aantal gevallen vermeden kan worden wanneer partijen een duidelijke overeenkomst opstellen die in overeenstemming is met de definitie van gelegenheidsduur.

 

Katleen Lemmens

Advocaat

 

© 2021 Gevaco advocaten – advocatenkantoor te Beringen

PrivacybeleidCookiebeleid