Geef een zoekterm in en druk op “enter”.

Straf in Omgevingsrecht voor particulieren

Het omgevingsrecht is een onderdeel van het bestuursrecht. Omdat grond en ruimte schaars zijn, heeft de overheid belangrijke bevoegdheden om het gebruik daarvan te regelen. Op macroniveau worden bepaalde gebieden bestemd voor bepaalde functies, zoals wonen, handel, landbouw, recreatie, industrie, natuur, … Op microniveau hangen bijvoorbeeld een heel aantal handelingen en/of activiteiten af van een voorafgaande vergunning. De bedoeling hiervan is te vermijden dat de onderlinge verhoudingen tussen percelen verstoord raken. De overheid kan ook sanctionerend optreden bij overtredingen die omgevings- of milieuoverlast kunnen veroorzaken. Wie te maken heeft met hinder vanuit de omgeving kan beroep doen op ons kantoor om na te gaan of hiertegen wat kan ondernomen worden.

Planinstrumenten, planschade en planbaten

Vergunningverlening

Handhaving

Bodemverontreiniging, bosdecreet, onroerend erfgoed, energie en andere sectorale regelgeving

Wonen en (ver)bouwen

Planinstrumenten, planschade en planbaten

De overheid stelt ruimtelijke structuur- en beleidsplannen en uitvoeringsplannen vast.
In structuur- en beleidsplannen ontwikkelt de overheid haar strategische visie en kader voor de toekomstige gewenste ruimtelijke structuur. In uitvoeringsplannen legt ze de bestemming van een bepaald gebied vast en stelt ze voorop welke stedenbouwkundige voorschriften binnen dat gebied van toepassing zijn.
Vooral laatstgenoemde plannen kunnen een vergaande invloed hebben op uw eigendom. Ze zouden er namelijk toe kunnen leiden dat de bestemming gewijzigd wordt waardoor het zomaar zou kunnen dat de bouwmogelijkheden op uw perceel ernstig beperkt worden of zelfs een bouwverbod geldt. Het is dan ook van belang dat u al bij de vaststelling van deze plannen uw rechten vrijwaart.
Het kantoor heeft een ruime expertise in adviesverlening, opstellen van bezwaarschriften en het begeleiden van particulieren in procedures m.b.t. de nietigverklaring van uitvoeringsplannen en/of vorderingen over het bekomen van een planschadevergoeding.

Meest gestelde vragen

    • Ik ontvang een brief met de mededeling dat naar aanleiding van de voorlopige vaststelling van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) een openbaar onderzoek wordt georganiseerd. Wat houdt dit in? Heeft de voorlopige vaststelling van een RUP reeds gevolgen voor mijn eigendom? Hoe moet ik mijn bezwaren kenbaar maken? Waar kan ik de nodige stukken inzien?
    • Wat betekent de definitieve vaststelling van een RUP voor mijn eigendom?
    • Wat is het verschil tussen een gewestplan, een bijzonder plan van aanleg (BPA) of een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP)?
    • Welke gevolgen hebben deze verschillende instrumenten voor mijn eigendom?
    • Wat zijn ruimtelijke structuurplannen/beleidsplannen? Wat regelen deze instrumenten?
    • De gemeente heeft een ruimtelijk uitvoeringsplan definitief vastgesteld zonder rekening te houden met mijn opmerkingen. Welke stappen kan ik verder nog ondernemen?
    • De gemeente heeft een ruimtelijk uitvoeringsplan vastgesteld waarbij mijn bouwgrond plots natuurgebied wordt. Kan dit zomaar? Heb ik recht op een vergoeding?
    • Wanneer ontstaat het recht op planschadevergoeding? Moet ik binnen een bepaalde termijn optreden om hierop aanspraak te maken? Moet het initiatief van mezelf komen of van de overheid?
    • Hoe wordt een planschadevergoeding berekend? Uit welke elementen bestaat deze vergoeding? Word ik integraal vergoed?
    • Wat zijn de voorwaarden om een planschadevergoeding te bekomen?
    • Komt enkel de eerste vijftig meter voor vergoeding in aanmerking?
    • Wat is een planbatenheffing?
    • De bestemming van mijn landbouwgrond wordt gewijzigd naar natuurgebied. Heb ik recht op kapitaalschade? Hoe en waar vraag ik deze aan?
    • Wat houdt het Decreet complexe projecten in?
    • Kan een onteigeningsprocedure geïntegreerd verlopen met een ruimtelijke planningsprocedure?

Vergunningverlening

Er wordt wel eens gezegd dat de Belg een baksteen in de maag heeft. Velen onder ons verkiezen ook vandaag de dag nog steeds om een eigen woning te bouwen of zich te storten in een renovatieproject. Ons omgevingsrecht stelt dat elk ruimtegebruik principieel verboden is, tenzij een voorafgaande afwijking (vergunning) bekomen wordt of de handelingen en/of activiteiten die u wenst te stellen, aangemeld worden. Soms kan het zijn dat deze handelingen en/of activiteiten vrijgesteld zijn van vergunnings- en/of meldingsplicht. Hoe dan ook komt u bij de realisatie van uw project al snel in het vaarwater van de vergunningverlening.

Het kantoor heeft een jarenlange expertise in de begeleiding van particulieren bij de realisatie van hun eigen vastgoedproject en de daaraan gerelateerde problemen op het gebied van vergunningverlening. Deze expertise gaat van overleg met lokale besturen en omwonenden, tot het opstellen van administratieve beroepschriften, verweernota’s en het voeren van procedures ten overstaan van het bestuur en de Raad voor Vergunningsbetwistingen.

Meest gestelde vragen

    • Mijn omgevingsvergunning (bouwaanvraag) werd door de gemeente geweigerd. Wat kan ik doen?
    • Gelden er specifieke bouwvoorschriften voor mijn perceel?
    • Ik wil een tuinhuis/zwembad bouwen. Heb ik daarvoor een omgevingsvergunning nodig?
    • Mijn buurman heeft een vergunning bekomen. Kan ik hiertegen iets ondernemen?
    • Wanneer moet er een openbaar onderzoek gehouden worden? Wat houdt dit in?
    • Ik wil mijn woning opdelen in meerdere woongelegenheden. Heb ik daarvoor een omgevingsvergunning nodig?
    • Ik heb een perceel gekocht waarvoor een verkavelingsvergunning geldt. Welke gevolgen heeft dit?
    • Ik wil mijn woning omvormen tot kantoorgebouw. Kan ik dit zomaar?
    • Op het perceel achter mijn woning wil men een groot appartementencomplex bouwen. Kan dit zomaar?
    • Een projectontwikkelaar wil een grootschalig project realiseren in mijn achtertuin, terwijl in de omgeving enkel eengezinswoningen staan. Kan dit zomaar?
    • Wanneer dien ik een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden aan te vragen?
    • Mag mijn aanvraag afwijken van de voorschriften van een verkaveling?
    • Mag mijn aanvraag afwijken van de voorschriften van een bijzonder plan van aanleg? Of van een ruimtelijk uitvoeringsplan?
    • De gemeente heeft een voorwaarde of last aan mijn vergunning verbonden. Mag dit zomaar? Kan ik enkel tegen de voorwaarde administratief beroep aantekenen?
    • Ik heb een zonevreemde woning gekocht en wil verbouwen? Welke beperkingen gelden / welke rechten heb ik?
    • Onze eigendom ligt in Vogelrichtlijn- en/of Habitatrichtlijngebied. Zijn daaraan gevolgen verbonden? Wat met VEN-gebied?
    • Moet ik een beroep doen op een architect?
    • Kan ik mijn omgevingsvergunningsaanvraag (bouwaanvraag) nog op papier indienen?
    • Over hoeveel tijd beschik ik om een administratief beroep of een beroep bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen in te dienen?
    • De deputatie heeft in beroep mijn vergunning geweigerd. Wat kan ik hiertegen ondernemen?
    • Vanaf wanneer is mijn vergunning uitvoerbaar?
    • Wat zijn de risico’s en mogelijke gevolgen wanneer ik gebruik zou maken van een uitvoerbare vergunning die achteraf vernietigd wordt?
    • Mijn buurman heeft in graad van administratief beroep vergunning bekomen en start met de uitvoering van de werken. Kan ik de werken laten stilleggen?
    • Ik moet tijdens de bouw van mijn woning tijdelijk grondwater oppompen (bronbemaling). Heb ik hiervoor een vergunning nodig?
    • Ik wil een horeca aangelegenheid uitbaten. Kan dit in woongebied?
    • Kunnen de voorwaarden van een verkavelingsvergunning bijgesteld worden?
    • Kan een verkavelingsvergunning vervallen? Wat met de kavels die reeds gerealiseerd zijn?
    • Ik wens enkele bomen te kappen in mijn tuin. Heb ik hiervoor een machtiging of vergunning nodig?
    • Kan ik lopende de aanvraag nog wijzigingen doorvoeren aan de plannen? Kan dit ook nog in graad van administratief beroep?
    • Wat is de POVC of GOVC? Wanneer verlenen deze commissies advies?
    • Kan mijn vergunning komen te vervallen?

Handhaving

Het omgevingsrecht is de laatste jaren voortdurend in evolutie, net als het beleid dat toeziet op de naleving van de vele complexe handhavingsregels en maatregelen. Denk maar aan gerechtelijke of bestuurlijke herstelmaatregelen, stakingsbevelen, bestuurlijke geldboeten enz. …
Omwille van de complexiteit van deze regelgeving en de vergaande maatregelen en boeten die u riskeert, contacteert u best onmiddellijk een specialist.
Mogelijks overtreedt u zelf niet de regels, maar ondervindt u (aanhoudende) hinder als gevolg van een overtreding van de regels door een ander. Ook dan kunt u actie ondernemen en speelt u best kort op de bal.

Meest gestelde vragen

    • Ik heb zonder vergunning verbouwingswerken uitgevoerd aan mijn woning. Welke sancties riskeer ik? Kan ik alsnog een regularisatie aanvragen?
    • Kan een bouwmisdrijf verjaren?
    • Kan een herstelvordering verjaren?
    • Ik heb een meerwaarde moeten betalen. Betekent dit nu dat mijn woning vergund is?
    • Kan ik klacht indienen tegen een bouwmisdrijf/milieumisdrijf?
    • Heb ik belang om een private herstelvordering in te stellen?
    • Ik kreeg een alternatieve/exclusie bestuurlijke geldboete opgelegd. Wat kan ik hiertegen ondernemen?
    • Ik wil klacht indienen wegens milieuhinder (stofhinder, geluids- en trillingsoverlast, geurhinder, ..) van een naburig bedrijf. Hoe pak ik dit aan? Een beschermd monument wordt beschadigd of gesloopt zonder vergunning? Waar kan ik klacht indienen?
    • Mijn buren zijn illegaal asbest aan het verwijderen. Er wordt in de omgeving geregeld aan sluikstorten gedaan. Wat kunnen wij hiertegen ondernemen?
    • Mijn buurman heeft een omgevingsvergunning voor het bouwen van een appartementsgebouw verkregen. Tijdens de bouwwerken stel ik vast dat het gebouw veel korter tegen de perceelsgrens wordt ingeplant dan vergund. Wat kan ik hiertegen ondernemen? Kan ik de werken laten stilleggen? Tot wie richt ik mij best?
    • Kan ik nog een regularisatievergunning aanvragen wanneer reeds een gerechtelijke herstelmaatregel werd uitgesproken?
    • Ik heb vergunningsplichtige werken uitgevoerd zonder over een vergunning te beschikken. Kan ik veroordeeld worden om tot herstel (afbraak) over te gaan?
    • De gemeente laat na om handhavend op te treden tegen milieu-inbreuken gepleegd door een afvalverwerkingsbedrijf. Wat kan ik doen? Kan ik optreden in de plaats van de gemeente?
    • Kan ik als particulier een milieustakingsvordering instellen? Wat zijn de voorwaarden? Wat zijn de risico’s?

Bodemverontreiniging, bosdecreet, onroerend erfgoed, energie en andere sectorale regelgeving

Naast de regels over ruimtelijke ordening en milieu bestaan er tal van sectorale regelgevingen die mee bepalen wat wel of niet toegelaten is en die al dan niet mee in de vergunningsprocedure worden geïntegreerd.
Denk onder andere aan: het bosdecreet, het onroerend erfgoeddecreet, het bodemdecreet en haar uitvoeringsbesluiten, enz. …
Bodemverontreiniging kan bijvoorbeeld zeer vergaande gevolgen hebben. De OVAM kan u verplichten tot sanering over te gaan en de kosten daarvoor kunnen hoog oplopen. Er bestaan echter mogelijkheden om daaraan te ontkomen en mogelijks kunt u een beroep doen op een fonds dat tussenkomt in de kosten voor sanering en onderzoek. Ons kantoor heeft een uitgebreide expertise binnen de diverse sectorale regelgevingen.

Meest gestelde vragen

    • Op mijn perceel staan een aantal bomen. Is dat voldoende om van een bos te spreken? Tot welke instantie moet ik mij richten om bomen te kappen? Wanneer moet ik hiervoor een boscompensatie betalen?
    • De overheid heeft mijn woning opgenomen op de inventaris van bouwkundig erfgoed. Welke gevolgen heeft dit voor een verbouwing? Kan ik deze beslissing aanvechten?
    • Ik heb een perceel grond geërfd waarop een bodemverontreiniging zit. Ik was hiervan niet op de hoogte. Kan ik vrijgesteld worden van saneringsplicht?
    • Ik heb een perceel grond gekocht. In het kader van de informatieplichten werd ik niet ingelicht dat het perceel in feite een risicogrond is. Na de nodige onderzoeken blijkt dat de bodem verontreinigd is. Kan ik mijn verkoper aanspreken, de OVAM, of..?
    • Is mijn grond een risicogrond? Welke gevolgen heeft een dergelijke kwalificatie?

Wonen en (ver)bouwen

Of u nu beslist om u op de verhuurmarkt te begeven, een woning te bouwen of te verbouwen, een bestaande woning, een nieuwbouwwoning of appartement (op plan, ‘casco’ of sleutel op de deur) aan te kopen, u stuit ongetwijfeld vroeg of laat op een juridisch vraagstuk.
Binnen het team bestuurs- en omgevingsrecht wordt advies verleend over de diverse facetten van uw persoonlijk vastgoedproject.
U heeft uw droomperceel gevonden, maar vraagt zich af of u uw droomwoning daarop wel kan en mag realiseren? De woning die u wenst te kopen, blijkt niet vergund te zijn en u vraagt zich af wat de consequenties zijn? Uw huurwoning verkeert in bijzonder slechte staat en uw verhuurder wenst geen herstellingen te doen? Uw woning werd opgenomen in het leegstandsregister? U wenst een bouwgrond aan te kopen, maar bent niet zeker dat u een lening zal bekomen? U wilt uw woning te koop stellen op het internet, maar weet niet welke informatie u daarbij verplicht bent te vermelden?, …

Meest gestelde vragen

    • Wij hebben ons oog laten vallen op een perceel grond. Mogen wij op elk perceel zomaar alles bouwen of gelden er soms bepaalde voorschriften die gerespecteerd moeten worden?
    • In de veronderstelling dat er bepaalde voorschriften gelden, kan daarvan dan afgeweken worden?
    • Ik heb mijn oog laten vallen op een woning en wil deze omvormen tot B&B. Mag dit zomaar? Moet ik een vergunning voor een functiewijziging aanvragen?
    • Ik wens een woning aan te kopen die niet vergund is. Wat zijn de gevolgen? Wat riskeer ik?
    • Kan ik vragen een constructie op te nemen in het vergunningenregister? Wat zijn de voorwaarden?
    • Ik heb een onderhandse koopovereenkomst gesloten tot de aankoop van een woning, maar wens hiervan af te zien. Kan de verkoper mij dwingen de woning toch aan te kopen? Riskeer ik een schadeloosstelling te moeten betalen?
    • Kan een onderhandse koop-verkoopovereenkomst ontbonden worden? Heeft dit fiscale gevolgen?
    • Wij willen een bod doen, maar weten nog niet zeker of we wel een lening zullen krijgen. Op welke wijze kunnen wij ons indekken?
    • Kan een koop-verkoop tot stand komen via e-mail/sms-bericht?
    • Wij willen bouwen op een bouwgrond waarvan één van ons eigenaar is. Welke gevolgen heeft dit? Hoe regelen we dit best financieel?
    • Wat is een beding van aanwas?
    • Naar wie gaat mijn woning als ik kom te overlijden. Kan mijn partner in de gezinswoning blijven wonen?
    • Wij willen onze woning verbouwen. Voor welke werken hebben wij een vergunning nodig? Zijn wij verplicht beroep te doen op de bijstand van een architect?
    • Ik ontvang plots bericht van de gemeente dat mijn woning werd opgenomen in het leegstandsregister. Wat betekent dit? Kan ik hiertegen bezwaar indienen?
    • Ik wil mijn woning te koop stellen via internet. Welke informatie ben ik verplicht mee te delen in de reclame die ik maak?
    • Ik huur een woning, waaraan diverse gebreken zijn die de woning ongeschikt of onbewoonbaar maken. Mijn verhuurder weigert herstellingen uit te voeren. Wat kan ik ondernemen?
    • Ik heb een woning aangekocht met een gunstig EPC. Bij de uitvoering van enkele verbouwingswerken stel ik vast dat diverse zaken aangemerkt in het EPC (zoals bvb. de aanwezigheid van isolatie) helemaal niet aanwezig zijn. Kan ik de verkoper aanspreken? Of de energiedeskundige?
    • Ik wil mijn ouders in huis nemen en in mijn woning een aparte woongelegenheid voor hen creëren. Heb ik hiervoor een vergunning nodig of volstaat een melding?
    • Kan een huurwoning in aanmerking komen als zorgwoning?
    • Moet een zorgwoning steeds ondergebracht worden in de bestaande woning of kan er een unit in de tuin geplaatst worden?
    • Wat zijn de gevolgen van zorgwonen?
    • Ik wens mij in te schrijven op een bepaald adres maar ondervind moeilijkheden. Wat kan ik doen?

Wij staan u bij met straf advies

Wim Mertens

Bestuurs- en Omgevingsrecht, Vastgoed
wim.mertens@gevaco.be

Marc Boes

Bestuurs- en Omgevingsrecht
marc.boes@gevaco.be

Sarah Houben

Bestuurs- en Omgevingsrecht, Vastgoed
sarah.houben@gevaco.be

Philippe Dreesen

Bestuurs- en Omgevingsrecht, Vastgoed
philippe.dreesen@gevaco.be

Stefano Geebelen

Bestuurs- en Omgevingsrecht, Vastgoed
stefano.geebelen@gevaco.be

Lars Motmans

Bestuurs- en Omgevingsrecht, Vastgoed
lars.motmans@gevaco.be

© 2021 Gevaco advocaten – advocatenkantoor te Beringen

PrivacybeleidCookiebeleid