Straf in Vastgoed voor overheden

Bij het bouwen of beheren van een onroerend goed wordt een overheid geconfronteerd met een kluwen aan wetgeving. Zo kunnen er bijvoorbeeld problemen optreden met betrekking tot de gunning en/of uitvoering van overheidsopdrachten (claims, vertragingsboetes, schorsing van de werken, ambtshalve maatregelen…). Ons multidisciplinair vastgoedteam kan u met de nodige ervaring en gedrevenheid begeleiden doorheen dit complexe project.

Zakelijke rechten

Domeingoederen en domeinconcessies

Projectontwikkeling

Zakelijke rechten

Er bestaan een hele reeks zakelijke rechten in het Belgisch rechtsbestel: het eigendomsrecht, erfdienstbaarheden, recht van opstal, vruchtgebruik, mede-eigendom, enz. ..
Ook overheden worden frequent met kwesties inzake zakelijke rechten geconfronteerd. Zo worden overheden op regelmatige basis aangesproken op het vlak van burenhinder.

Meest gestelde vragen

    • De gemeente laat wegeniswerken uitvoeren, waardoor de toegang tot diverse handelszaken ernstig bemoeilijkt wordt. De getroffen handelaars vorderen een schadevergoeding wegens dalende verkoopcijfers ten gevolge het wegblijven van cliënteel. Hoe kunnen wij deze vordering afwenden?
    • Welke lasten moet een particulier in het openbaar belang dragen?
    • De overheid heeft een aannemer gelast met de aanleg van een nieuw wegdek in een zeer smalle straat. Ingevolge deze werken en het gebrek aan voorzorgsmaatregelen ontstaan er barsten in de gevel van de historische panden die vlak tegen de rooilijn staan ingeplant. De Stad wordt aangesproken op grond van burenhinder. Hoe kunnen wij ons verdedigen? Kunnen wij ons richten tot de aannemer die kennelijk onzorgvuldig te werk is gegaan?

Domeingoederen en domeinconcessies

Met de term domeingoederen wordt verwezen naar de goederen behorend tot het patrimonium van publiekrechtelijke rechtspersonen zoals de Staat, gemeenschappen, gewesten, provincies, gemeenten, en andere publiekrechtelijke rechtspersonen (zoals OCMW’s, NMBS, …). Domeingoederen worden ingedeeld in openbare en private domeingoederen. Openbare domeingoederen hebben een bijzonder statuut. Zij zijn bestemd tot het gebruik van allen en zijn niet verhandelbaar. In beginsel geldt dat zij niet bezwaard kunnen worden met persoonlijke of zakelijke rechten, al bestaan daarop uitzonderingen. Voor private domeingoederen gelden deze beperkingen niet. In beginsel is op deze goederen het gemeen recht van toepassing. Het kantoor staat overheden graag bij omtrent vraagstukken inzake domeingoederen.

Meest gestelde vragen

    • Kan een zakelijk recht (bvb. opstalrecht) ten voordele van een particulier gevestigd worden op een openbaar domeingoed? Zo ja, welke voorwaarden gelden?
    • Kan een openbaar of privaat domeingoed verkocht worden aan een particulier?
    • Is de overheid bij een verkoop van of de vestiging van zakelijke en of persoonlijke rechten op private domeingoederen verplicht het gelijkheidsbeginsel en transparantiebeginsel na te leven?
    • Kunnen openbare of private domeingoederen onderhands verkocht worden?
    • Kan een openbaar domeingoed verkregen worden door verjaring?
    • Hoe wordt er bepaald of een goed een openbaar domeingoed dan wel privaat domeingoed is?
    • Kan een overheid om redenen van algemeen belang een overeenkomst van gemeen recht waardoor aan een particulier een zakelijk recht wordt verschaft op een privaat domeingoed eenzijdig wijzigen of beëindigen?
    • Wat is een domeinconcessie?
    • Wie is bevoegd voor geschillen inzake de beëindiging van een domeinconcessie? De burgerlijke rechter of de Raad van State?
    • Hoe wordt het begrip “algemeen belang” ingevuld in het kader van onteigeningen? Wie bepaalt de omvang van de vergoeding?
    • Kunnen wij in het kader van een ruimtelijke plan initiatief een erfdienstbaarheid van doorgang voorzien op een private eigendom?

Projectontwikkeling

Ook overheden worden op regelmatige basis geconfronteerd met vastgoed gerelateerde kwesties, gaande van de verkoop van hun eigendommen, het optrekken van nieuwe publieke gebouwen om administraties of voorzieningen in te vestigen (zoals de bouw van een nieuw administratief centrum, de herinrichting van de dorpskern, het bouwen van een sporthal, …). Van belang daarbij is dat overheden in hun handelen met derden niet vrij zijn, maar gebonden door de strikte reglementering inzake overheidsopdrachten.

Meest gestelde vragen

    • Kunnen wij overgaan tot de onderhandse verkoop van eigendommen?
    • Welk is de meeste aangewezen procedure om een welbepaalde overheidsopdracht uit te schrijven? Op welke wijze geven wij het bestek vorm?
    • Wat zijn de fiscale gevolgen van een uitgezette structuur?
    • Is een publiek private samenwerking een mogelijkheid? Waarvoor moeten wij indachtig zijn?
    • Wat zijn de fiscale gevolgen van een specifieke constructie?
    • Hoeveel referenties vragen wij op van kandidaten/inschrijvers?
    • Hoe controleer ik de financiële en economische draagkracht van kandidaten/inschrijvers? Welke documenten kan ik daarvoor opvragen?
    • Wanneer vraag ik een prijsverantwoording op? Hoe gedetailleerd moet het gunningsverslag zijn over het onderzoek naar abnormale prijzen?
    • Een inschrijver bekomt de schorsing van een gunningsbeslissing en stelt een beroep tot nietigverklaring in. Kunnen wij de beslissing intrekken en een nieuwe beslissing nemen?
    • Kunnen wij een uitgeschreven opdracht stopzetten? Opnieuw aanvatten?
    • Kunnen wij de nietigverklaring van een opdracht vorderen ten overstaan van de burgerlijke rechtbank omdat deze in strijd met de regelgeving inzake overheidsopdrachten werd gesloten? Wat zijn de gevolgen? Maakt het een verschil dat wij op de hoogte waren van de schending van de regelgeving?
    • Onze aannemer werkt niet verder en reageert niet op het proces-verbaal van ingebrekestelling? Kunnen wij ambtshalve maatregelen nemen als opdrachtgevend bestuur?
    • De aannemer heeft gebrekkig werk geleverd, zijn wij steeds verplicht om over te gaan tot vrijgave van de waarborg?
    • Kan het opdrachtgevend bestuur een voorlopige oplevering steeds weigeren bij gebrekkige uitvoering?
    • De aannemer van mijn project in het kader van de wetgeving overheidsopdrachten, haalt de vooropgestelde uitvoeringstermijn niet, wat kan ik doen?
    • Hoe kan ik correct een vertragingsboete opleggen?
    • Ik ontving een rechtstreekse vordering van een onderaannemer, hoe pak ik dit best aan?
    • Welke verzekering kan ik best afsluiten?
    • De aannemer vraagt de 2de helft van de borg vrij te geven, maar er zijn nog een aantal problemen niet opgelost, hoe pak ik dit aan?
    • De noden van mijn gemeente zijn gewijzigd en ik wens de opdracht die aanvankelijk werd gegeven, aan te passen, hoe pak ik dit best aan?
    • Wanneer mag de prijsherzieningsclausule worden toegepast?
    • De aannemer maakt mij als bestuur een heel aantal verwijten, hoe ga ik hiermee om?
    • De aannemer deelt mee dat hij geconfronteerd wordt met duurdere prijzen van bouwmaterialen, kan hij die aan mij doorrekenen?
    • Er doen zich 3 jaar na de definitieve oplevering problemen voor met waterinsijpeling via het dak, wie kan ik aanspreken?

Wij staan u bij met straf advies

Wim Mertens

Bestuurs- en Omgevingsrecht, Vastgoed
wim.mertens@gevaco.be

Peter Bouts

Handels- en Economisch recht, Vastgoed
peter.bouts@gevaco.be

Karen Kelchtermans

Bouwrecht, Vastgoed, Bemiddeling, Handels- en Economisch recht
karen.kelchtermans@gevaco.be

Katleen Lemmens

Handels- en Economisch recht, Vastgoed
katleen.lemmens@gevaco.be

Sarah Houben

Bestuurs- en Omgevingsrecht, Vastgoed
sarah.houben@gevaco.be

Charlotte Van Thienen

Handels- en Economisch recht, Vastgoed charlotte.vanthienen@gevaco.be

Philippe Dreesen

Bestuurs- en Omgevingsrecht, Vastgoed
philippe.dreesen@gevaco.be

Maarten Broekx

Bouwrecht, Vastgoed, Handels- en Economisch recht
maarten.broekx@gevaco.be

Charline De Coster

Fiscaal recht, BTW
charline.decoster@gevaco.be

Stefano Geebelen

Bestuurs- en Omgevingsrecht, Vastgoed
stefano.geebelen@gevaco.be

Kilian Stulens

Bestuurs- en Omgevingsrecht, Vastgoed
Kilian.Stulens@gevaco.be

Lars Motmans

Bestuurs- en Omgevingsrecht, Vastgoed
lars.motmans@gevaco.be

Liezel Naus

Handels- en Economisch recht, Bouwrecht, Vastgoed
liezel.naus@gevaco.be

© 2021 Gevaco advocaten – advocatenkantoor te Beringen

Waar kunnen we u mee helpen?

Geef een zoekterm in en druk op “enter”.