Geef een zoekterm in en druk op “enter”.

AFBRAAK EN HEROPBOUW: TIJDELIJK AAN 6% BTW

  • Fiscaal recht

Door de coronacrisis brengen we noodgedwongen veel tijd in huis door. Misschien heeft u daardoor ontdekt dat u toe bent aan een nieuwe woning, en dan liefst ook nog een woning die u zelf heeft gebouwd, volledig aangepast aan uw wensen. In de bouwsector, die zwaar te lijden heeft onder de huidige crisis, zal men u alvast graag zien komen met uw plannen. Een mogelijke domper op al deze bouwvreugde is allicht de btw, die immers een flinke, mogelijks onverwachte, hap uit uw budget zal nemen.

De nieuwe regering heeft daarom beslist om gedurende twee jaar een btw-verlaging door te voeren voor afbraak en heropbouw van woningen, zijnde zowel gezinswoningen als appartementen. Op die manier hoopt men de bouwsector een duwtje in de rug te geven en tegelijk te verzekeren dat iedereen kan beschikken over een kwaliteitsvolle woning. Let wel, voorlopig is er slechts een voorontwerp van wet gestemd. Een definitieve wettekst is er nog niet.

Een verlaagd tarief van 6% voor afbraak en heropbouw bestaat op dit moment al, maar enkel in 32 welbepaalde stedelijke gebieden. Het gaat daarbij om de provinciehoofdsteden, maar ook om bijvoorbeeld Genk, Mechelen en Oostende. Die regeling blijft ook in de toekomst, onbeperkt in tijd, verder bestaan. Daar komen drie nieuwe regelingen bij, elk met eigen voorwaarden, en van toepassing voor het volledige grondgebied. Het gaat weliswaar om tijdelijke regelingen, die enkel gelden als de btw opeisbaar wordt tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022. Er is daarbij wel voorzien in overgangsmaatregelen voor projecten die nu al lopen of voor projecten die pas vanaf midden 2022 vergund worden.

Regeling 1: enige eigen woning van de bouwheer-natuurlijke persoon

De eerste regeling voorziet in een tarief van 6% voor de afbraak van een gebouw en de bouw van een nieuwe woning door een bouwheer-natuurlijke persoon, die de woning als enige en hoofdzakelijk als eigen woning zal gebruiken en er ook zonder uitstel zijn domicilie zal nemen.

De bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning mag weliswaar niet meer zijn dan 200m², waarbij er regels zijn vastgelegd om dit te berekenen. Bovendien moet de bouwheer deze woning minstens vijf jaar (volgend op het jaar van eerste ingebruikneming) als enige en eigen woning blijven betrekken. Als dit niet gebeurt, zal hij, behoudens enkele uitzonderingen, het genoten btw-voordeel moeten terugstorten aan de Staat.

Regeling 2: langdurige verhuur in het kader van sociaal beleid

Men kan ook genieten van het verlaagd tarief van 6% als men de heropgebouwde woning zal bestemmen voor een langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid. Concreet betekent dit dat de bouwheer de woning verhuurt aan een sociaal verhuurkantoor of dat de woning wordt verhuurd in het kader van een beheersmandaat dat de bouwheer aan een sociaal verhuurkantoor heeft toegekend. De oppervlaktebeperking van 200m² geldt hier niet, en ook de hoedanigheid van de bouwheer lijkt hier geen rol te spelen. Aldus zouden ook vennootschappen als bouwheer in aanmerking komen.

De woning dient wel minimum vijftien jaar (volgend op het jaar van eerste ingebruikneming) ter beschikking te blijven van een sociaal verhuurkantoor. Indien dat niet het geval is, zal ook hier de bouwheer het genoten btw-voordeel moeten terugbetalen aan de Staat.

Regeling 3: verkoop van de heropgebouwde woning

Tot slot is er ook goed nieuws voor bouwpromotoren. Het verlaagd tarief zal immers ook van toepassing zijn op de verkoop van heropgebouwde woningen en de bijhorende terreinen. Volgens de memorie van toelichting is het wel de bedoeling dat eenzelfde belastingplichtige instaat voor de afbraak, heropbouw en verkoop. De bouwpromotor moet dus van begin tot einde betrokken blijven bij het project.

Men kan bovendien enkel van het verlaagd tarief genieten als de koper-natuurlijke persoon zonder uitstel zijn domicilie in de gekochte woning neemt, en deze als enige en hoofdzakelijk eigen woning gebruikt gedurende vijf jaar vanaf het jaar volgend op de eerste ingebruikneming. De oppervlaktebeperking van 200m² is hierop eveneens van toepassing.

Het verlaagd tarief is echter ook opnieuw mogelijk als de koper de nieuwe woning verhuurt in het kader van het sociaal beleid. Dan spelen de bewoonbare oppervlakte en de hoedanigheid van de koper geen rol en geldt een minimale verhuurtermijn van vijftien jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikneming.

De nieuwe regelingen kunnen zeker de gewenste ademruimte bieden aan de bouwsector én aan mensen die op zoek zijn naar hun droomhuis. Ze zijn echter tijdelijk van aard, onderworpen aan heel wat voorwaarden, en laten de bestaande regeling in de stedelijke gebieden ongemoeid. Bovendien is het ook nog wachten op de finale tekst van de wet. Het zal in de toekomst dan ook erg belangrijk zijn om voor elke concrete situatie uit te maken welk btw-tarief van toepassing is. Uiteraard staan wij u hierin graag bij met het juiste advies.

Mr. Charline De Coster

© 2021 Gevaco advocaten – advocatenkantoor te Beringen

PrivacybeleidCookiebeleid