WAT ALS UW HUURDER ZIJN WONING AANBIEDT OP AIRBNB?

De meesten onder u zullen allicht al wel eens gehoord hebben van “Airbnb”.  Airbnb is een online platform voor wereldwijde reservering en verhuur van accommodaties. Particuliere verhuurders kunnen, hun huis of appartement tijdelijk verhuren aan mensen die op zoek zijn naar een verblijfplaats ver weg van het massatoerisme.  Op die manier verdient de verhuurder iets bij terwijl zijn woning op dat ogenblik anders leegstaat en kan de huurder genieten van een andere vorm van reizen tegen een meestal lagere kostprijs dan hetgeen betaald dient te worden voor een hotel.

Wat indien u tijdens het surfen naar een leuk appartementje in Stockholm, vaststelt dat de woning die u zelf verhuurt aan de kust, op dezelfde website aangeboden wordt door uw huurders?

De Vrederechter van Brugge kreeg deze vraag recent voorgeschoteld.

Hij oordeelde vooreerst dat het ter beschikking stellen van het genot van een onroerend goed of een gedeelte er van tegen betaling als onderhuur gekwalificeerd dient te worden.  Of er al dan niet een ontbijt aangeboden wordt aan de gasten is in dit kader niet van belang.

De overeenkomst tussen de aanbieder via Airbnb en de cliënt is een huurovereenkomst, waarvan de totstandkoming bemiddeld wordt door Airbnb.  De gast dient als onderhuurder van de eigenaar-verhuurder beschouwd te worden.  Conform de woninghuurwet mag een huurder het door hem gehuurde goed principieel evenwel niet volledig onderverhuren en dient hij over de toestemming van de verhuurder te beschikken voor een gedeeltelijke onderverhuring.  Tenzij onderhuur in het contract uitdrukkelijk is toegelaten, zit men als hoofdhuurder bij volledige onderverhuring of bij gebreke van toestemming door de eigenaars bij gedeeltelijke onderverhuring, met een probleem. 

Heel wat huurovereenkomsten bepalen uitdrukkelijk dat het een overeenkomst van woninghuur betreft en dat de bestemming van het gehuurde goed, bestaande uit private bewoning, niet gewijzigd mag worden door de huurder zonder schriftelijke en voorafgaandelijke goedkeuring van de verhuurder.   Het ter beschikking stellen van een woning door een huurder als vakantiewoning via Airbnb is in dat geval uitgesloten.  De Vrederechter benadrukte dat de huurder het gehuurde goed dient te gebruiken als een goede huisvader, en volgens de bestemming welke in het huurcontract aan het huurgoed gegeven is.  Deze bestemming was in dit concrete geval private bewoning en niet de verhuur als vakantiewoning. 

Indien u vaststelt dat uw woning aangeboden wordt op de website van Airbnb raden wij u aan uw huurder er op te wijzen dat dit niet toegestaan is.  Indien nadien blijkt dat de advertentie niet verwijderd werd en uw huurder de woning blijft verder verhuren, kan u zich tot de vrederechter wenden met het oog op de ontbinding van de huur lastens de huurder, dan wel het opleggen van strikte regels aan de huurder, zoals het verbod om publiciteit te voeren of het huurpand aan te bieden op internet.  

De rechter in Brugge ontbond in casu de huurovereenkomst niet onmiddellijk, maar legde wel de hoger vermelde strikte regels op.  In geval van overtreding van deze regels en vaststelling van de overtreding door een deurwaarder, mag de verhuurder de huurder uitdrijven zo stelde de Vrederechter.  Een duidelijke boodschap aan de huurder dus!

 

Katleen Lemmens

Advocaat