Nieuwsbrief 30: Forfaitair registratierecht bij ontbinding compromis

(01 - 07 - 08)

Graag vestigen wij uw aandacht op een belangrijke wijziging die recent werd doorgevoerd met betrekking tot het verplicht te betalen registratierecht bij de aankoop van een onroerend goed in het Vlaams Gewest.

De verkoop van een onroerend goed is voltrokken van zodra er tussen partijen overeenstemming wordt bereikt over de zaak en de prijs. De eigendomsoverdracht vindt in principe op dat ogenblik reeds plaats. Dit zelfs als is er slechts een mondeling akkoord. De wilsovereenstemming tussen partijen, die voldoende is om de koop tot stand te brengen, wordt achteraf meestal wel nog veruitwendigd in een onderhandse verkoopsovereenkomst, het zogenaamde compromis.

Tot voor kort was het zo dat vanaf het ogenblik dat de koop gesloten werd er evenredige registratierechten verschuldigd waren. Dit ongeacht of men na de ondertekening van het compromis al dan niet overging tot het effectief verlijden van een notariële akte. Ook indien er aldus geen notariële akte verleden werd en men het compromis in onderling akkoord verscheurde bleven de registratierechten verschuldigd. De mogelijkheden om de geheven registratierechten terug te krijgen, waren slechts beperkt. Wanneer koper en verkoper het oneens waren en ze de ontbinding, vernietiging of herroeping lieten uitspreken door de rechter, kon men anderzijds wel een volledige teruggave van de betaalde registratierechten aanvragen. Dit was een onlogische en te strenge situatie.

Het decreet van 23 november 2007 heeft deze situatie gewijzigd. Het zondermeer verscheuren van het compromis of het laten verlijden van de notariële akte door een andere koper is nog steeds onvoldoende om aan de registratierechten te ontsnappen. Wel wordt nu de mogelijkheid geboden om over te gaan tot de ontbinding van de overeenkomst op een georganiseerde manier waarbij de evenredige registratierechten vervangen worden door een vast tarief.

Zowel de ontbonden of vernietigde overeenkomst en de overeenkomst tot minnelijke ontbinding zullen, indien voldaan is aan bepaalde voorwaarden, onderworpen worden aan een vast recht van slechts tien euro.

Welke zijn de voorwaarden, waar cumulatief aan voldaan dient te zijn, om te ressorteren onder het vast tarief?

  1. De verkoopsovereenkomst mag nog niet bij authentieke akte zijn vastgesteld,
  2. de partijen moeten een verklaring kunnen voorleggen waaruit blijkt dat zij de onderhandse overeenkomst in der minne hebben ontbonden of vernietigd of dat de in de onderhandse overeenkomst bedongen ontbindende voorwaarde vervuld is,
  3. de ontbonden of vernietigde overeenkomst en de overeenkomst tot minnelijke ontbinding of vernietiging moeten samen worden geregistreerd,
  4. de ontbonden of vernietigde overeenkomst moet tijdig zijn geregistreerd.

Wanneer het compromis tijdig werd geregistreerd vóór de ontbindende of vernietigde overeenkomst en dus niet samen werd aangeboden, dan wordt de ontbindende of vernietigende overeenkomst geregistreerd aan tien euro op voorwaarde dat de overeenkomst nog niet bij authentieke akte werd vastgesteld en de ontbinding dateert van binnen het jaar na de datum van ondertekening van de onderhandse akte. De al betaalde registratierechten worden in dat geval terugbetaald op eerste verzoek. Enkel een vast recht van 25,00 euro zal worden ingehouden.

Wanneer de onderhandse overeenkomst niet tijdig werd geregistreerd, maar toch samen met de ontbindende of vernietigende overeenkomst ter registratie wordt aangeboden, zal een registratie van de ontbindende of vernietigende overeenkomst aan tien euro mogelijk zijn, maar zal ook het vast recht van 25,00 euro verschuldigd zijn.

De ontbindende of vernietigende overeenkomst kan ook ter registratie aangeboden worden wanneer het compromis laattijdig werd geregistreerd en de evenredige registratierechten alsook de boete betaald werden. In dat geval zal een vast registratierecht van tien euro verschuldigd zijn en kunnen de al betaalde registratierechten teruggevorderd worden. De boete kan men evenwel niet terugvragen.

Het forfaitair recht is van kracht sinds 1 november 2007. Aangezien het Vlaamse regelgeving betreft, is het vaste recht evenwel enkel van toepassing op aankopen van onroerende goederen in het Vlaams Gewest.

De wetgever heeft de bedoeling gehad om een aantal problemen uit de praktijk weg te werken. Dit kan alleen maar aangemoedigd worden. Wat evenwel niet vergeten mag worden is dat teneinde beroep te kunnen doen op het vast tarief men nood heeft aan het akkoord van de verkoper. Hier zonder staat men als koper nergens.

Katleen LEMMENS,
advocaat